不動産売却の流れ

まず、不動産の売却までの一連の流れを確認しましょう。適切に対処するためには、どの時点で、どのような悩みやトラブルが生じているかを認識する必要があります。

①不動産業者に相談

不動産の売却は会社に相談・依頼することから始まります。

②調査・査定

会社が物件の調査・査定をし、価格を決めます。納得がいかない場合はいくつかの不動
産会社を回ることになります。

③仲介契約

売却価格が決まれば、その会社と仲介契約を締結します。

④相手先との交渉

業者が販売活動して、買い手が見つかれば、価格の交渉になります。

⑤売買契約

高額なので、買い手側は金融機関に住宅ローンを申し込み、審査が通れば売買契約を締結します。その際、代金の一部を手付けとして支払う事になります。また、住宅ローンについては事前に仮審査をしますが、審査が通らない時は、通常、契約が解除されます。

⑥決済・引き渡し

契約に基づいて、残金の決済は一定期間後となります。所有権移転登記をして、引き渡しとなります。

特に注意したいのが、不動産会社の選定です。全国ネットワークを持っているような大規模な会社と地元密着の会社には、それぞれ特徴があります。大規模な会社は店舗数が多いため、買い手を探しやすいと言われています。一方、地元密着の場合は、その地域の情報を多くもっているので、買い手を見つけやすいともいわれています。

売却にあたっての必要書類

売却にあたり必要になる書類はいくつかあります。通常は、相談や依頼する時にすべてを準備する必要はありません。必要な時は会社から依頼があるので、その時、準備してください。

具体的な必要書類は、以下の8点です。

  1. 印鑑証明書(発行3か月以内のもの)
  2. 住民票の写し(発行3か月以内のもの)
  3. 実印
  4. 公的な身分証明書(運転免許証など顔写真があればよい)
  5. 登記済権利書・登記識別情報
  6. 建築確認済証・検査済証
  7. 固定資産税評価証明書
  8. 地積測量図・境界確定書

「こんなに必要なの?」と思われるかもしれません。でも、それぞれ準備しなくてはいけない理由があります。①~⑤の書類は契約者がしっかり契約できる人かどうかを確認するのが目的です。⑤~⑧は売買の対象になる不動産がどのようなものかを確認するものになります。

ですから、所有者の名義が共有名義の場合は、①~④は共有者全員がそれぞれ必要になります。⑤の登記済権利書・登記識別情報が紛失した場合、法務局で事前通知を送付してもらうことになります。司法書士に依頼して作成してもらうこともできます。
⑥の建築確認済証・検査済証を紛失した場合は、市役所などで建築確認台帳記載事項証明書を有料で発行してもらいます。
⑦の固定資産税評価額証明書が必要な理由を説明します。固定資産税は1月1日時点の名義人が1年分の納税をすることになっています。ただ、契約日に所有者名義が換わると、その日を基準に税負担を按分する必要があります。このため、証明書が必要になるのです。
⑧の地積測量図・境界確定書が無いときは測量を実施する必要が生じるかもしれません。この場合、一般的に不動産会社から依頼が届きます。

確定申告に必要な書類と手続き

不動産を売却すると、翌年に所得税の確定申告(土地・建物の譲渡所得)が必要になります。所得税の計算では、売却価格が収入となり、購入価格が必要経費となります。さらに、売買をする際の手数料や税金など付随する費用も譲渡費用ですから、必要経費です。実際に所得税の課税対象になる譲渡所得の求め方も解説していきましょう。

具体的に必要になる書類と理由は、以下の通りです。

  1. 売却したときの売買契約書のコピー・・・収入を確認する際に必要です
  2. 購入したときの売買契約書のコピー・・・必要経費(購入費)を確認するためです
  3. これらの売買をするのにかかった土地・建物以外の領収書・・・必要経費(譲渡費用)を確認するためです
  4. 戸籍の附票の写し・・・売却した人の確認
  5. 売却した土地・建物の登記事項証明書・・・不動産そのものの確認

売買契約書の保管はしっかりと

まず、①売買契約書のコピーは容易に入手できます。しかし、②購入したときの売買契約書のコピーは、長い時間時を経ると書面自体が無いということもあるでしょう。その際は、概算取得費として売却価格の5%となってしまいます。その場合、利益=所得が大きくなってしまうので、多額の所得税がかかってしまうこともあります。適正な所得を算出するためにも、購入時の売買契約書はしっかり保管しておきましょう。

書類をもとに譲渡所得を計算する

必要経費となる譲渡費用を算出するためには、③の領収書も必要になります。売却時、不動産会社を利用していれば仲介手数料や調査測量、建物の取壊しなどの費用も含まれます。購入する際の手数料や以前の所有者に対する立退料、宅地造成費用、以前の物件に入居するまでにかかった借入金利子、登録免許税、不動産取得税、印紙税なども含まれます。
この建物を購入時から売却時まで、建物を保有していた期間に応じて劣化した分を減価償却費と言います。建物の減価償却費を控除した土地・建物の購入金額と手数料などの金額を合わせた金額を取得費と言います。これらを考慮して、売却価格-(取得費+譲渡費用)が基本的な譲渡所得となります。
所有していた物件がマイホームだった場合、この譲渡所得の金額から3000万円の特別控除を活用できます。所有者が複数人いる場合は個々人で利用できます。ただし、3年に1度しか認められず、売却した相手が特定の親族の場合なども対象になりません。この特別控除を受けるためには、分離課税用の確定申告書に譲渡所得の内訳書、既に住所が移転している場合は④戸籍の附票の写しが必要となります。

税率を計算する

土地・建物の譲渡所得は分離課税です。つまり、給与や年金、事業をされている方の所得などとは別に計算し、税率も異なります。

この売却物件の所有期間が売却した年の1月1日時点の状況で税率が異なります。
3つに分けて事例を紹介します。

  • 5年以内の場合は、所得税30.63%と住民税9%で合わせて39.63%の税率
  • 5年超の場合は、所得税15.315%と住民税5%で合わせて20.315%の税率
  • 10年超で3000万円控除の適用後の金額が6000万円以下の所得の場合、所得税10.21%と住民税4%で合わせて14.21%となります(6000万円超は5年超と同様20.315%のまま)。

これらの所有期間も売買契約書で証明することになるので、どうしても①と②の売買契約書が必要になります。また、仲介手数料や印紙税なども、この売買契約書に掲載することが一般的です。この売買契約書に掲載されていない取得費や譲渡費用を証明するためには領収書が必要です。領収書がないと認められないので注意が必要です。
10.21%の軽減税率の適用を受ける場合は、分離課税用の確定申告書に譲渡所得の内訳書と、原則、法務局にて⑤の土地・建物等に係る登記事項証明書、既に住所が移転している場合は④戸籍の附票の写しが必要となります。

売買契約書や領収書は早めに整理

不動産を相続した場合、ご自身が購入したわけではなく、被相続人が購入したものとして位置づけられます。買った時の売買契約書の名義や、所有者名義も被相続人です。この場合、取得時期は被相続人の購入時点に遡り、所有期間も引き継ぎます。(ただし、限定承認は除きます)
相続税の申告期限の翌日から3年以内に売却した時は、今回の譲渡所得の取得費については、この物件に関する相続税額を加算することができます。
このように相続した場合も、被相続人の売買契約書やそれに関連する領収書が必要となりますので、相続にて取得した物件を売却する際には、早めに売買契約書や領収書の整理をしておくと良いでしょう。

まとめ

不動産の売却は状況によって必要書類が異なることがあります。ですから、仲介に入る不動産会社に確認しながら進めていくと良いでしょう。といっても、言われてから慌てることがないように、今回のコラムなどを事前に読み、事前に準備しておくと良いでしょう。特に所得税の確定申告においては、購入時と売却時の売買契約書が必須です。売買契約書や領収書などは、購入時から時間が経っていることもあるので、時間をかけて早めに探してみてください。

(記事は2021年7月1日時点の情報に基づいています。)