消費税の課税対象は?

消費税は、一般消費者が会社などの事業者を通して納税する仕組みとなっています。消費税の課税対象となる取引は、消費税法に規定されており、以下の4つの要件を満たす取引が課税対象となります。

  1. 国内における取引であること
  2. 「事業者」が事業として行うものであること
  3. 対価を得て行われるものであること
  4. 資産の譲渡、貸付け、及び役務の提供であること

不動産を売却する行為は「資産の譲渡」にあたり、「事業者」として行う場合には消費税がかかります。したがって、事業者ではない個人が行う不動産の売却には、消費税はかからないことになります。ここでいう「事業者」とは個人事業主や法人をいい、事業者でも消費税の納税義務がある「課税事業者」と、消費税の納税義務のない「免税事業者」に分かれます。

不動産売却で消費税非課税となるケース

土地の売却では消費税は非課税

資産の譲渡は消費税の課税対象となりますが、土地の譲渡については売主が事業者であっても個人であっても消費税は非課税です。

消費税は、商品の販売やサービスの提供など「消費される」ものに対してかかる税金です。土地は消費される性質を持たないため、消費税は一切かかりません。また、他人の土地を自由に使える権利である「借地権」についても同じように、その権利の譲渡に消費税はかかりません。

個人が建物を売却した場合

事業者ではない個人、たとえば会社員などが、自分で住むために所有していたマンションを売却する場合にも、消費税はかかりません。マンション売却において消費税の納税義務者となるのは、法人や個人事業主などの事業者のみということです。

生活用の動産

プライベートで使用する車や、高価なアクセサリーなど生活用の資産を譲渡した場合も、その売却金額に消費税は含まれません。個人の場合はもちろん、事業者であっても消費税は課税されない仕組みです。

消費税が課税されるケースとは?

個人でも課税事業者となる場合

個人の事業者で、以下の2つの要件のいずれかに該当する場合は当年度に消費税の課税事業者となり、納税義務が発生します。

  1. 事業の前々年の課税売り上げが1,000万円を超えていた場合
  2. 前年の1~6月の間の課税売り上げが1,000万円を超え、かつ給料支払額の合計が1,000万円を超えた場合。

これはマンションの1室を貸している人が、そのマンション1室を売却した場合においても、上記1.又は2.に該当する場合は消費税の納税義務が発生するので注意が必要です。

課税事業者が事業用の資産を売却した場合

マンションを他人に貸している人は不動産業を行う事業者ですので、課税事業者である場合、貸しているマンションを売却すれば建物部分については消費税がかかります。また、課税事業者が事業で使う車や機械など事業用の資産を売却した場合は消費税がかかります。不動産業であっても、課税事業者である限り事業用の動産の譲渡は消費税が課されるので注意してください。

仲介手数料

不動産の売却は不動産仲介会社を通じて行うのが一般的です。したがって、不動産を売却した場合には仲介手数料が発生します。この仲介手数料は、消費税の課税対象となる要件(「事業者が対価を得て行う役務の提供」)に該当するので消費税がかかります。

また、不動産会社が受け取ることのできる仲介手数料は、上限額が宅地建物取引業法で決められています。つまり、以下の表で示すとおり不動産の取引額ごとに3つに区分され、区分ごとに計算した合計が上限額となります。

たとえば、売却価格が800万円の不動産を売却する際の仲介手数料の上限額は
(200万円×5%)+(200万円×4%)+(400万円×3%) +消費税 = 30万円+消費税
となります。

その他不動産取引での消費税課税対象となる費用

上記以外に不動産に関わる費用で消費税がかかる取引には住宅ローン繰り上げ返済時の手数料やローンの借り換え手数料、売却時の司法書士への登記代行費用などがあります。

消費税額の出し方は?

不動産に含まれる消費税は建物の金額から求める

不動産を売却しても建物には消費税がかかり、土地には消費税がかかりません。たとえば売却価格5,000万円〈内訳が土地3,000万円、建物2,000万円〉の場合の消費税額は消費税率を10%とすると以下のようになります。

消費税 = 2,000万円÷1.1×0.1 ≒ 181.8万円

明確に土地と建物の金額が区分されていない場合の消費税額の出し方は?

不動産の売却価格は契約書において記載されていますが、土地と建物の金額が明確に区分されていない場合があります。そのような場合は、固定資産税評価額や相続税評価額をもとに合理的に按分して、それぞれの金額を計算し、建物に対して上記の方法で消費税額を計算します。

納付方法

消費税の納税義務者となった場合、消費税の確定申告が必要になります。個人事業主であれば、翌年の3月31日までに確定申告書の提出と納税を済ませなければなりません(令和2年度の消費税申告は令和3年4月15日に延長されています)。

中間申告、中間納付が必要なケースは?

消費税の納税額がある一定額を超えると翌年、中間申告と中間納付が必要になります。一般的に、前年度の消費税納税額を基準に中間申告の時期と中間納付が決められており、税務署が計算した中間納付額が記載された納付書が送られてきます。その納付書記載の金額を中間申告の期日までに納付することで、同時に中間申告もしたものとみなされます。

まとめ

不動産に関する消費税で、もっとも注意しなければならないのは貸しているマンションを売却する場合です。この場合、個人であっても売却額が1,000万円を超えれば、その2年後には消費税課税事業者となります。これをしっかり意識しておかないと、忘れてしまい税務署から指摘されることになります。賃貸用不動産の取得・売却を繰り返した場合には、消費税の課税事業者になっている可能性があるため注意してください。

(記事は2021年2月1日現在の情報に基づいています)