目次

  1. 1. 不動産売却にかかる経費一覧
    1. 1-1. 仲介手数料
    2. 1-2. 印紙税
    3. 1-3. 抵当権抹消費用
    4. 1-4. 住宅ローン返済手数料
    5. 1-5. 譲渡所得税・住民税
  2. 2. 経費を安くするための方策は
    1. 2-1. 3000万円特別控除の利用
    2. 2-2. 仲介手数料
  3. 3. まとめ

不動産売却にかかる経費には以下のようなものがあります。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 抵当権抹消費用
  • 住宅ローン返済手数料
  • 譲渡所得税・住民税
  • その他の費用

ここでは、不動産を3000万円で売却することを想定して、それぞれの額についてもご紹介していきます。

不動産売却を仲介業者に依頼する場合、売買契約が成立した段階で仲介手数料を支払う必要があります。
仲介手数料は売却額に応じて以下のように上限が定められています。

例えば、3000万円の不動産の売却であれば3000万円×3%+6万円+消費税=105.6万円です。
なお、上記はあくまでも上限額のため、それ以下であれば問題ないのですが、多くの場合上限額を請求されることになります。

不動産売買契約書に印紙を貼り付けて印紙税を納める必要があります。
印紙税の額は契約書の記載額に応じて以下のように定められています。

※令和4年3月31日までの軽減措置

例えば、3000万円の売買契約書であれば1万円の印紙を貼れば問題ありません。

売却する不動産に抵当権が残っている場合、売却時のローン完済と同時に抵当権抹消登記も済ませる必要があります。
抵当権抹消登記は1筆につき1000円です。
また、ローン完済と同時の抵当権抹消登記については司法書士に依頼する必要があります。
司法書士に依頼した場合、依頼する司法書士にもよりますが1～2万円程度の司法書士報酬を支払う必要があるでしょう。

住宅ローン完済時に一括返済するために、住宅ローンを借りていた金融機関に手数料を支払わなければならないことがあります。
具体的な額は金融機関により異なりますが2～5万円程度と考えておくとよいでしょう。

不動産売却時の経費として額が大きくなりやすいのが譲渡所得税と住民税です。

譲渡所得税は不動産を売却して得た利益に対して課されるもので、以下の計算式で求められます。

課税譲渡所得=売却額－取得費－譲渡費用－特別控除
税額=課税譲渡所得×税率

取得費とは売却した不動産を購入したときの不動産の価格と経費、譲渡費用とは不動産を売却したときの経費です。

ここでは、以下のとおりに想定してみたいと思います。
売却額=3000万円
取得費=2000万円
譲渡費用=300万円
上記の条件であれば、課税譲渡所得は3000万円－2000万円－300万円=700万円となります。
なお、最後の特別控除は売却する不動産がマイホームの場合に控除が受けられる「3000万円特別控除」などになります。
仮に売却する不動産がマイホームであれば課税譲渡所得を0円とできるため、適用要件などを確認しておくとよいでしょう。

なお、譲渡所得税の税率は所有期間に応じて以下のように定められています。

仮に長期譲渡所得であれば納税額は700万円×20%=140万円となります。

なお、相続した不動産については、元の所有者が所有していた所有期間も合わせて考えることが可能です。

以上を合計すると、以下のようになります。

不動産売却時の経費は大きなものになると思われた方も多いと思います。
ここでは、先程の経費について安くするための方策をご紹介したいと思います。

先程計算したとおり、不動産売却時には譲渡所得税・住民税が高額になることが多いです。
これについてはマイホーム売却時の3000万円特別控除などを適用できないか確認してみるとよいでしょう。
なお、場合によっては同じくマイホームの売却で、買い換えの際に適用を受けられる特定居住用財産の買換え特例の方がお得になることもあります。
この特例は、課税を繰り延べできるもので、3000万円特別控除と併用できないので、どちらかを選ぶ必要があります。

なお、3000万円特別控除については相続した空き家の売却でも条件を満たすことで控除を受けられます。
その際の条件は以下のようなものです。

  • 昭和56年5月31日以前に建築されていること
  • マンションでないこと
  • 相続の開始直前において被相続人以外が居住していなかったこと

また、経費が大きなものとして仲介手数料があります。
これについては、値引き交渉できることもありますが、あまり値引きしてしまうと仲介業者が熱心に売却してくれなくなる可能性があります。
他社との差別化のために仲介手数料の半額をうたっているような業者もあるため、値引き交渉するのではなく、こうした会社を選ぶとよいでしょう。
なお、仲介手数料を支払いたくない場合には不動産会社に直接買い取ってもらうという方法もあります。
ただし、この場合、一般的に相場より2～3割程度売却額が安くなることが多い点に注意が必要です。

不動産売却時の経費についてお伝えしました。
結構な額の経費がかかると感じられたのではないでしょうか。本記事の内容を参考にすることにより、ざっくり自分で計算することも可能なのでぜひ試してみてください。
一方、節約法については個人で実施することが難しい場合もあるので、仲介業者や相続に詳しい税理士など専門家に早い段階で相談しておくことをおすすめします。

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