収益のある住宅の相続は意外に多い

相続ではさまざまな財産が引き継がれます。
そのなかで、土地や家屋などの不動産が占める割合は約4割を占めています。不動産といえば、まず実家の相続が思い浮かびますが、アパート・マンションなどの収益不動産を引き継ぐ人も少なくないでしょう。

国税庁の統計によると、わが国で不動産所得を申告して納税している人は約222万人もいます。なかには、駐車場や借地、たまたま転勤で空いた自宅の賃貸などの所得も含まれますが、それでも相当数の人がアパート・マンション経営をしていると推測できます。このような賃貸オーナーが亡くなると、収益不動産は子どもなどが引き継ぐことになります。

なかには大規模なマンションや商業店舗などを相続し、いきなり不動産所得が増える人もいるでしょう。また、引き継いだ収益不動産からの所得は少なくても、もともと給与所得が高い人は所得税率も高いため、思ったよりも納める税金が増えてしまいます。このようなケースでは節税を図るために、いわゆる「法人化」を行うことが考えられます。

法人化とは、賃貸収入を法人と個人に分散することにより節税を図るため、会社を設立することをいいます。法人には、大きく分けると「不動産管理会社」と「不動産保有会社」があり、さらに不動産管理会社には、「管理料徴収方式」と「一括借上方式」があります。

不動産管理会社のメリットとデメリットは?

親のアパート・マンション(以下、賃貸住宅)を子どもが相続した場合に、比較的設立しやすいのが、不動産管理会社です。
不動産管理会社には、次の2つの方式があります。

1.管理料徴収方式

不動産管理会社が、個人が所有する賃貸住宅の集金や管理を行い、家賃のなかから管理料を受け取ります。管理料は、賃料の5%前後が適正といわれています。

2.一括借上げ方式(転貸方式またはサブリース方式) 

不動産管理会社が個人から賃貸住宅を一括して借上げ、他の入居者に転貸します。法人が賃貸オーナーに支払う定額の支払い賃料と入居者から受取る家賃の差額が法人の手数料になります。通常、手数料は満室時の家賃の10%~15%程度と、管理料徴収方式による管理料よりも高額になります。ただし、空室が増えると、受け取る家賃が支払い賃料を下回ってしまうというリスクを負います。

不動産管理会社設立の主なメリットは次のとおりです。

〈不動産管理会社設立のメリット〉

  • 家賃収入を賃貸住宅の所有者ではなく、法人を通して家族に分散できるため、実効税率を下げ、所得税・住民税を少なくすることができる
  • 役員が法人から受け取った給与は、給与所得控除を受けることができる。
  • 家賃収入を分散できるため、相続財産の増加を抑えるとともに、将来の相続税の納税資金に充てることができる
  • 法人としての節税対策や税制上のメリットが受けられる(生命保険や共済の法人加入が可能、損失繰越期間が9年間、など)

半面、次のようなデメリットがあります。

〈不動産管理会社設立のデメリット〉

  • 法人設立に最低でも20~30万円ほどの費用がかかる
  • 赤字でも毎年約7万円の法人住民税がかかる
  • 毎年の申告のため、税理士報酬がかかる
  • そもそも所得の分散ができるのは、法人が受け取る管理料、手数用が限度のため、賃貸住宅の規模によっては節税効果が限られる場合がある

不動産保有会社のメリット・デメリットは?

不動産保有会社を設立する手法では、賃貸住宅の所有者は法人になり、土地の所有者は法人から地代を受け取ります。

不動産保有会社の設立の主なメリットは次のとおりです。

〈不動産保有会社設立のメリット〉

  • 家賃は全額不動産保有会社に入るため、所得税の分散効果は3つの方式のなかで最も大きくなる
  • 役員が法人から受け取った給与は、給与所得控除を受けることができる。
  • 所得税の実効税率が法人税の実効税率を超えた場合には、税額を引き下げることができる
  • 地代の支払いと税務署への「無償返還の届出書」の提出により、土地の相続税評価が貸宅地として自用地の80%で評価される
  • 不動産保有会社の株主を相続人にすることにより、財産の移転ができるので、相続税対策となる

主なデメリットは、次のとおりです。

〈不動産保有会社設立のデメリット〉

  • 建物の所有権移転により登記費用、不動産取得税がかかる
  • 不動産管理会社と同様、法人設立費用や毎年の法人住民税、税理士報酬費用がかかる
  • 賃貸住宅部分の借入がある場合、相続税の債務控除ができない。

なお、不動産保有会社は、不動産管理会社と比べると、建物の所有権移転を行う必要があるため、設立の難易度は高くなります。

法人にする場合は事前の検討が大切

いずれの方式でも、法人化を検討する場合には、事前に設立・運営のための費用と節税効果などのメリットとを比較することが重要です。また、税務上の判断がむずかしい場面もあるため、税理士などの専門家のサポートを受けながら、ベストの選択をするようにしましょう。

(記事は2020年4月1日時点の情報に基づいています)