相続対策に不動産投資は有効か？専門家が３つの対策と３つの活用法を解説
相続対策を念頭に不動産投資をしたいというご相談を受けることがあります。ただ、ネット社会の弊害か、ご本人にとって都合の良い情報だけをつまみ食いしている方や都合良く解釈している方、また、業者の言うことを鵜吞みにしている方に巡り会うことが多々あります。今回は、そもそも「不動産投資は、相続対策になるのか？」ということについて整理をしたいと思います。
1. 相続対策には3つの方法がある！？
俗に言う「相続対策」には、３つあります。節税対策、納税資金対策、争族防止対策です。
「節税対策」とは、相続税の財産評価や税額計算をする際の特例を駆使して、税額を軽減しようとすることです。一般的に相続対策といえば、この対策をイメージされると思います。ただ、近年の裁判事例では、今までの通達などを適法に活用しても過度な節税対策は否認される可能性もありますので、誠実で良心的な専門家に相談の上、対応して下さい。
「納税資金対策」とは、相続税の納税資金を準備することです。相続税は所得税など一定の収入から支払う税金ではなく、資産への課税なので、事前に納税額を試算し、手許に納税資金を用意する必要があります。例えば、生命保険に加入したり、不動産を有効活用し、固定資産税など維持費を節約しながら、賃料等を収入源として、納税資金を確保したりします。
「争族防止対策」とは、遺産分割をスムーズに行うための準備をすることです。本質的な相続対策はこの対策になります。相続が原因でその後の家族関係がギクシャクしてしまうという話は良く聞きます。そうならないためにも残す側である親世代が残される側の子ども世代にしっかり自分自身の気持ちや意思を伝えることが大切になります。民法改正により、自筆証書遺言が使いやすくなりましたので、上手く活用しましょう。
2. 不動産投資にも3つの方法がある！？
また、不動産を有効活用して投資する方法にも3つあります。実物不動産投資、小口化投資、証券化投資です。
「実物不動産投資」とは、土地をそのまま貸したり、土地の上に賃貸アパートやマンションを建築したり、ワンルームマンションなどを購入したりして、地主や大家として賃貸経営を行うことです。 一般的に不動産投資といえば、この実物不動産投資をイメージされると思います。先ほどお伝えした相続税の節税効果が得られることはもちろん、価格の変動が激しい株式など金融商品と比べ、価格や賃料収入が安定していることがメリットです。長期間の運用が前提になるので、老後の不労所得の代名詞となっています。
「小口化投資」とは、組合など複数名で共に投資用不動産を持ち、その不動産から得た収益をシェアすることです。資産分散投資の点からは株や外貨など様々な資産に分散投資することが良いとされています。ただ、実物不動産投資には多額の投資額がかかる、もしくは大きな借金をしなければいけないというハードルがあります。少額でも不動産投資ができるように考え出されたのが、この小口化投資になります。
「証券化投資」とは、不動産を投資対象にしたJ-REITなど金融商品（有価証券）を購入することです。不動産投資のデメリットとして、投資を終了する際になかなか現金に戻せない＝「流動性が低い」という点があります。1990年代のバブル崩壊時になかなか売却できずに不良債権が膨らんでしまった一因とも言われています。ただ、1990年代後半になると株式など証券関連の投資が不調だったのとは裏腹に、不動産価格の下落に伴い相対的に実物不動産投資の利回りが高く、家賃収入も安定していたため、投資として妙味が再認識されました。そこで、2000年前後の規制緩和により不動産の収益をベースに証券化＝金融商品化することを可能にし、流動性のデメリットを緩和しました。
3. 不動産投資は、相続対策になるのか？
結論からすれば、相続対策になります。
ただ、対策の目的により、選択すべき投資手法に違いが出てきます。
「節税対策」を目的に利用するのであれば、「実物不動産投資」を行わないと節税効果は得られません。不動産という資産だからこそ認められている財産評価や相続税計算上の特例を利用して税額を軽減できるからです。
「納税資金対策」を目的に利用するのであれば、どのタイプの投資手法を使っても良いと思います。ただ、どの手法を使うにしても得た収入を確実に相続人の納税資金として確保しておくための一工夫が必要になります。例えば、「実物不動産投資」の収益で生命保険等に加入し、納税資金を準備するなどしていきます。
「争族防止対策」を目的に利用するのであれば、財産を分けやすくしておいた方が良いでしょう。不動産という資産はそのままの状態では分割しづらい、現金化しづらいという特徴を持っています。そういう意味では法人の形で「実物不動産投資」を行うとか、「証券化投資」のように金融資産として用意することも一考です。
そもそも相続対策の根幹は、遺産分割をスムーズに行うことです。
ゼロから土地など取得し不動産投資を始める場合と、元々持っている土地を有効活用する場合とでは、目的も対応も異なってきます。また、人生100年時代と言われ、個々人の持ち時間＝準備できる時間も違ってきます。
まず、保有資産の確認を行い、ライフプランなどで対応可能な時間軸を想定し、どのように遺産分割をするのか？決めてから、相続の手段として不動産投資に行うようにしましょう。
そのためにも、信頼のおける専門家にも関わってもらい、年に1回程度は定期的に現状と方針の確認を行いましょう。
（記事は2019年9月1日時点の情報に基づいています）
