相続税を軽減できる「小規模宅地等の特例」　適用条件をわかりやすく解説

小規模宅地等の特例とは、一定の条件に合致した場合に土地の相続税評価額を「最大8割」も引き下げることができる制度です。つまり、土地の評価額が1億円の場合、この特例の条件を満たせば、その土地の評価額を2,000万円まで減額できることになります。

いかにお得な制度か、数字を見れば明らかですよね。そこで今回は、この小規模宅地等の特例について解説します。土地を相続した場合は、小規模宅地等の特例を適用できるかどうかしっかり確認するようにしましょう。

1. 小規模宅地等の特例が設けられた理由 

例えば、家族で一緒に住んでいた戸建て（土地付き建物）の所有者である父が亡くなったとしましょう。すると、この家は相続財産になり、相続税を計算し、納めなければなりません。

しかし、土地付き建物だと、その評価額は相当な金額になる場合があり、相続税も多額になってしまいます。原則として、税金は現金で納付しなければならないので、残された家族は、その金銭を用意するために泣く泣く、家を売却しなければならないということも起こりえます。そうなってしまうと、その家族の今後の生活自体が破綻してしまうことも考えられます。

小規模宅地等の特例は、このような事態を避けるために設けられました。つまり、土地を相続した場合でも、遺族の生活が破綻しないよう、土地の評価額を大幅に減額しましょう、という制度です。

2. 小規模宅地等の特例を計算

それでは、この特例を使った場合と使わなかった場合で、どれくらいの差異が出るのか、例で見ていきましょう。

Aさんには子どもBさんがいました。2人が戸建ての家で同居していた場合、Aさんが亡くなると、この家と土地は相続財産となり相続が発生します。

Aさんの土地が5,000万円だと、相続税の基礎控除額が「3,000万円＋法定相続人の数×600万円」になるので、控除額は3,600万円となり、5,000万円－3,600万円=1,400万円に対して相続税が発生します。

しかし、小規模宅地の特例を使った場合、この土地の評価額は80％下がり1,000万円になります。1,000万円の財産は基礎控除内に収るので、この場合、相続税は発生しないことになります。

3. 小規模宅地等の特例が使える要件は？

相続税の負担軽減につながる小規模宅地等の特例。しかし、無条件で認められるわけではなく、かなり厳しい要件が設けられています。ここからは、以下の3つに分けて認められるケースを解説します。

3-1. 特定住宅居住用宅地等

特定居住用宅地等とは、住宅として使われていた土地を指します。亡くなった人が住んでいた土地は、小規模宅地等の特例の対象となります。また、故人と親族が一緒に住んでいた土地も、小規模宅地等の特例の対象です。

なお、一緒に住んでいたことを専門的には「生計を共にしていた」と言います。この意味は、一緒に住んでいた場合はもちろん、別々に生活をしていた場合でも、仕送りなどで経済的に支援している場合も当てはまります。

3-2. 特定事業用宅地等

特定事業用宅地等とは、いわば事業で使われていた土地のことです。例えば、故人が不動産業や駐車場を運営していた場合、その土地は小規模宅地等の特例の対象となります。同様に、故人と生計を共にしていた親族が、なんらかの事業に使っていた土地も小規模宅地等の特例の対象となります。

3-3. 貸付事業用宅地等

貸付事業用宅地等とは、不動産貸付業をイメージするとわかりやすいです。所有している土地を他人に貸している場合や、その土地の上に賃貸アパートを建てるなど、不動産貸付業として使われている土地は小規模宅地等の特例の対象となります。

また、故人と生計を共にしていた親族が同様の不動産貸付業を行っていた場合も、その土地については、小規模宅地等の特例の対象となります。

4. 綿密な確認が必要

要件を満たすのであれば、小規模宅地等の特例は、絶対に使うことをおすすめします。しかし、要件がかなり細かく定められており、それに加えてたびたび、改正がなされている制度でもあります。

特例が使えるのはどのような場合か、使えないのはどのような場合か、しっかり確認が必要です。納税額に大きな差が出てくるので、場合によっては税理士への相談も検討したほうがいいかもしれません。

（記事は2020年2月1日時点の情報に基づいています）