相続税対策で不動産購入するなら、自己資金と借り入れのどちらがいい？

銀行で借り入れをしてアパートを建築したり、不動産を購入したりすると相続税が安くなる、と思っている方は多くいます。実際、そのような効果もあります。ただし、相続税が安くなる理由は、必ずしも、財産から借入金を引けるからではありません。不動産の購入資金と相続税の関係について解説していきましょう。

例えば、現状の所有財産額が預金１億円のみの人がいるとします。相続税の課税対象は1億円です。
この人が、分譲マンションを代金5,000万円で購入することになりました。１億円の預金を使って自己資金で購入した場合と、預金はそのまま残して全額を銀行借り入れで購入した場合を比較します。

なお、相続税を計算する際の財産評価は、財産評価基本通達※に定められており、土地は路線価、家屋は固定資産税評価額をそれぞれベースに計算するため、通常、相続税評価額は購入代金より低くなります。
分譲マンションの場合、高層や低層のほか、築年数などの条件で異なりますが、相続税評価額が購入代金の半分以下となるケースが多くあります。これから考える事例では、分譲マンションの代金5,000万円（時価）の相続税評価額を2,000万円と仮定します。

（※この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価します。）

1. 自己資金で購入した場合、相続税の評価額は減少

マンション代金5,000万円の全額を自己資金の預金１億円から支払います。
物件の購入後の価値（時価）が購入代金と同じと仮定すると、購入後の財産額は、

財産価値【預金1億円－購入代金5,000万円＋マンション時価5,000万円＝1億円】

であり、購入前の財産額1億円と同じです。 ただし、相続税を計算する際の評価額は次の通りとなります。

財産評価【預金1億円－購入代金5,000万円＋マンション評価額２,000万円＝7,000万円】

つまり、自己資金で購入した場合の所有財産額は、相続税評価上で購入前より3,000万円減少しています。

2. 借入金で購入の場合、購入後の評価額は減少

マンション購入代金について、自己資金は使わず、全額借入金を利用して購入した場合、借入直後と購入後に分けて考えます。

2-1. 借入直後（購入前）

財産価値【預金1億円＋預金5,000万円（借入に伴う預金増）－借入金5,000万円＝1億円】

借入をしたことで、財産額が減るとイメージするかもしれませんが、借入をしただけでは、所有財産額は、購入前の財産額1億円と同じです。借入額分だけ財産が増えるわけですから考えてみれば当然です。

2-2. 購入後

財産価値【預金1億円＋マンション時価5,000万円－借入金5,000万円＝1億円】

ただし、相続税を計算する際の評価額は、上記１のケースと同様に、

財産評価【預金1億円＋マンション評価額２,000万円－借入金5,000万円＝7,000万円】

となります。

上記のとおり、不動産を購入する際の資金は、自己資金でも借入金でも、購入後の財産評価は同じなので、相続税額に与える影響は同じです。一方、借入金には毎月の返済や利息の支払いが生じることを考えると、自己資金で購入した方が有利ではないか、ということになります。

ただし、購入資金を自己資金で賄える場合でも、あえて借入金を利用した方が良いケースもあります。それが、次のケースです。

3. 将来の相続も考慮して資金の準備を

将来の相続税の納税資金を考えると、不動産購入後に多額の相続税が見込まれる場合には、預金は購入資金に充てず、将来の納税資金に残しておいた方が良いケースもあります。

また、将来、ご家族にどのように財産を分けるかという遺産分割の観点では、不動産は同居の長男に相続してもらい、結婚した長女にはお金で遺したいというお考えの方も多いです。しかし、預金を不動産購入の自己資金に充ててしまった場合には、長女に遺す財産が無くなってしまいます。こういったことに備え、借入金を利用すれば、預金を長女に遺せます。

皆様も不動産購入の場合など大きなお金が動く際には、将来の相続に与える影響も考慮に入れて比較検討をしていただきたいと思います。

ご心配な方は、専門の税理士に相談してみてはいかがでしょうか。

（記事は2019年12月1日時点の情報に基づいています）