相続した土地は、遺産分割や相続登記が済んでいれば、すぐに売却手続きに進みやすくなります。しかし、すぐに売却すべきかどうかは、所有し続けるリスクや不動産の価値、相続人の状況などを総合的に見て判断するのがよいでしょう。
相続した土地を早めに売却すれば、取得費加算の特例などを利用できる可能性があるほか、固定資産税などの負担を軽減できるメリットがあります。一方で、将来的に土地を活用できる余地がある場合や、不動産価値の上昇が見込める場合は、急いで売却せず慎重に判断することも大切です。
相続した土地をすぐに売却するための条件、売却するメリットや判断基準、必要な手続きについて、不動産会社経営者が解説します。
目次
相続した土地をすぐ売却するには、まず誰が土地を相続するのかを確定させ、相続登記によって被相続人（亡くなった人）名義の土地を相続人名義に変更する必要があります。遺産分割や相続登記を後回しにすると、売買契約や決済の段階で手続きが止まる可能性があります。
法律上、遺産分割が完了するまでの相続財産は、原則として相続人全員の共有状態になります。この場合、各相続人は法定相続分などに応じた共有持分を持つため、土地全体を売却するには相続人全員の同意と手続きへの協力が必要です。
もし、遺産分割が未了のまま相続人の1人が無断で土地全体の売買契約を結んでも、その相続人は自分の共有持分を超えて他の相続人の共有持分を処分する権限を有していません。
そもそも、土地を誰が取得するのかが決まっていなければ、遺産分割の内容に沿った相続登記や、その後の売却手続きに進めないリスクがあります。
無理に売却を進めたとしても、買主との間で契約解除や損害賠償の問題が生じたり、他の相続人との間で売却方針や代金の扱いを巡り紛争になったりする可能性が考えられるでしょう。
相続登記で土地の名義を被相続人から相続人に変更しておかなければ、買主への所有権移転登記を完了できません。相続した土地をすぐ売却するには、遅くとも決済や所有権移転登記までに相続登記を済ませられるよう、早めに準備することが大切です。
売買による所有権移転登記では、登記名義人である売主側の協力が必要になります。相続登記が未了で土地の名義人が被相続人のままでは、遺産分割で土地を取得することになっていても、買主への所有権移転登記を完了できません。
2024年4月1日より、相続登記は義務化されています。「不動産を相続で取得したことを知った日」または「遺産分割協議によって取得した場合は遺産分割が成立した日」から3年以内に申請しなければならず、正当な理由なく申請しない場合は、10万円以下の過料の対象になる可能性があります。
なお、相続した土地を複数の相続人で共有名義にした場合、土地全体を売却するには共有者全員の同意と手続きへの協力が必要となります。共有者の1人でも売却に反対すると、土地全体の売却は進めにくくなります。
相続した土地をすぐ売却する予定があるなら、安易に共有名義にするのではなく、遺産分割の段階で売却方針を決めておくことが大切です。
自分の共有持分のみであれば、他の共有者の同意がなくても売却できます。ただし、共有持分だけを買っても土地全体を自由に使えるわけではないため、買主が限定されやすい上に土地全体を売却する場合より価格が下がる可能性があります。
相続した土地をすぐ売却すると、税法上の特例を利用できる可能性があるほか、売却代金を相続税の納税資金や生活費などに充てられます。また、固定資産税や維持管理費の負担を減らし、相続人同士のトラブルを避けやすくなる点もメリットです。
土地売却における「取得費加算の特例」とは、相続税を納税した人が相続した土地を一定期間内に売却した場合に、納めた相続税の一部を土地の取得費に加算できる制度です。取得費が増えると譲渡所得を小さくできるため、譲渡所得税を抑えられる可能性があります。
取得費加算の特例を適用するには、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までに土地を売却する必要があります。相続後に早めに売却準備を進めるほど、期限内に手続きを完了しやすくなるでしょう。
また、相続開始日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却できれば、「空き家の3000万円特別控除」により、譲渡所得から最高3000万円まで控除できる可能性があります。ただし、本控除の対象になる土地は、原則として被相続人が住んでいた空き家の敷地等に限られます。
2024年1月1日以降の売却からは要件が緩和され、売却後に買主側で解体や耐震改修を行う場合でも特例の対象となりました。これにより、買主側で期限内に解体や耐震改修を行うことを前提に、売主が解体費用を先出しせずに売却を進められる場合があります。
いずれの税法上の特例も、期限以外にも一定の要件を満たさなければ適用できません。実際に利用できるかどうかは、売却前に税理士に確認しておくのがよいでしょう。
なお、取得費加算の特例と空き家の3000万円特別控除は併用できず、両方の要件を満たしている場合でも、どちらか一方を選択する必要があります。
相続した土地をすぐに売却して現金化できれば、売却代金を相続税の納税資金に充てられるメリットがあります。
相続財産の多くが不動産で占められている場合、「相続税額が高いのに、納税するための現金や預貯金が足りない」という状態に陥るリスクがあります。
相続税の申告・納税期限である「被相続人が死亡したことを知った日の翌日から10カ月以内」は、相続手続きや葬儀の対応を並行して進めているとあっという間に過ぎてしまうことも少なくありません。
そこで実務上、相続した土地をすぐに売って相続税の納税資金にすることがあります。葬儀費用の支払い、被相続人の債務の返済、相続手続きや納税後の生活費などに、売却代金を早めに充てられる点もメリットです。
土地を相続すると、毎年1月1日時点の所有者に固定資産税が課されます。市街化区域内の土地であれば、都市計画税がかかる場合もあります。
また、草刈り、木の剪定、清掃、不法投棄への対応など、土地の維持管理にも手間や費用がかかります。敷地内に建物がある場合は、修繕や老朽化対策も必要です。
土地が遠方にある場合、現地確認や管理を業者に依頼する費用もかかります。
そこで相続した土地を早めに売却しておけば、将来の固定資産税や維持管理費の負担を抑えやすくなります。
相続した土地をすぐに売却して手放しておけば、土地の取得や所有に関する相続トラブルを避けやすくなります。
例えば、土地をすぐ売却して現金で分ける「換価分割」による遺産分割であれば、相続人ごとの取得分を明確にしやすくなります。
また、現金化しておけば不動産を共有名義で取得する必要がなくなるため、「共有者同士で争いになる」「全体売却のために共有者全員の同意を得られない」といった問題も起こりにくくなるでしょう。
売却価格や分配割合について合意しておく必要はありますが、土地を共有したまま将来の判断を先送りするより、早い段階で相続関係を整理しやすくなります。
相続した土地をすぐに売却すべきかどうかは、相続人の状況や希望、土地の状態、不動産価値などによって変わります。
以下では、売却を判断する際に確認したいポイントをまとめました。
【土地の活用予定】
今後、相続した土地を自宅・賃貸・駐車場・事業用地などで活用する予定がないのであれば、早めに売却を検討してもよいでしょう。
【現金の必要性】
相続税や生活費のための現金が必要であれば、売却を検討するべきです。相続税が、他の相続財産と自己資金を合わせても負担が大きすぎるケースは少なくありません。
【維持管理費の負担】
所有しているだけで発生する固定資産税や都市計画税に加え、定期的な草刈りや清掃、管理委託費などの維持負担が重い場合は、早めの売却が適しています。
【不動産価値の動向】
周辺の再開発や地価上昇が見込めない場合、所有し続けても需要の低下や管理状態の悪化が懸念されます。資産価値が下がりきる前に手放すことも検討するべきです。
【共有名義によるトラブルの懸念】
共有者になりそうな相続人が、疎遠な親戚や関係が悪化している人である場合、将来的な意見の対立や権利関係のトラブルが予想されます。このような場合は売却して現金で分ける（換価分割）ほうがスムーズです。
【土地の所有期間（5年基準）】
売却した年の1月1日時点で、被相続人（亡くなった方）が購入した日から数えて所有期間が5年を超えているかどうかも目安になります。5年を超えていると「長期譲渡所得」となり、売却時の税率が大幅に下がるため、このタイミングを判断基準にするのも有効です。
相続した土地をすぐに売却するための手順は、次の通りです。
相続人や相続財産の調査が終わった後は、誰が土地を相続するかを明確にします。
自分が売主となって土地を売却したい場合は、相続人全員が参加する「遺産分割協議」で土地を取得・売却することについて全員の同意を得なければなりません。
その際には、「土地を取得する代わりに他の相続人へ代償金を支払うのか」「他の相続人が別の相続財産を取得するのか」「土地売却後の代金をどのように分けるのか」なども話し合っておきましょう。
この遺産分割協議で確定した土地の所有者や土地の売却方針、代金の分配方法などは、必ず遺産分割協議書にまとめておいてください。
遺産分割協議で不動産の所有者を決めた場合、相続登記時に遺産分割協議書などの提出が必要になります。また、遺産分割協議書に協議内容を明記しておくことで、後日「言った、言わない」のトラブルを防ぎやすくなります。
【遺言書がある場合はまず内容を確認する】
被相続人が遺言書を残している場合は、まず遺言書の内容を確認します。遺言書で土地の取得者が指定されている場合は、原則としてその内容に沿って土地を承継することになるためです。
例えば、遺言書で土地の取得者として自分以外の相続人が指定されている場合、相続人の話し合いだけで自由に分け方を決められるとは限りません。
相続人全員や受遺者などの関係者が合意すれば、遺言書と異なる内容で遺産分割協議を行える場合もあります。遺言書の有効性や遺言執行者の有無によって対応が変わることもあるため、不明点があれば専門家に相談しましょう。
遺産分割協議で土地の取得者や売却方針が決まったら、協議内容に従って相続登記を行います。
相続登記は、相続した土地の所在地を管轄する法務局に申請します。申請時には登記申請書を作成しておき、遺産分割協議書、相続人全員の印鑑証明書、被相続人の出生から死亡までの戸籍一式や住民票除票、相続人全員の戸籍謄本など、必要な書類を準備しましょう。
ただし、相続登記では相続関係を証明する書類を集める必要があり、相続人の人数や戸籍の状況によっては手続きに時間がかかることがあります。自分で申請することもできますが、書類の不備や手続きの遅れを避けるため、登記の専門家である司法書士に代理申請を依頼するのが一般的です。
なお、遺言書による相続や法定相続分による相続の場合は、必要書類が異なります。相続登記に必要な書類について詳しくは、以下の記事をご覧ください。
相続手続きと並行して、土地をすぐに売却できるよう必要な確認や書類集めを進めましょう。
まず確認したいのは、境界標、地積測量図、隣地所有者との境界確認書といった、土地の境界に関する事項です。登記簿上の面積と実測面積に差がある場合や、境界がはっきりしない場合、買主が購入判断をしにくくなったり、売却前に確定測量を求められたりすることがあります。
また、接道状況の確認も重要です。建物を建てるには、原則として敷地が建築基準法上の道路に2メートル以上接している必要があります。接道条件を満たしていない土地や私道のみに接している土地では、再建築の可否や通行・掘削の承諾が問題になることがあります。
さらに、老朽化した古家付き土地なら、更地にして売るか、古家付き土地として売るかも検討しましょう。
建物をあらかじめ解体すれば買主が利用しやすくなる一方、解体費用がかかる上に、固定資産税の住宅用地の特例が外れて税負担が上がる可能性もあります。特に再建築不可の土地では、建物を解体すると、再建築不可の状態を解消しない限り新たな建物を建てられません。
その他、上下水道・ガス・電気などのインフラ整備状況、土壌汚染や地中埋設物の可能性も確認しておくと、不動産会社の査定額や売却条件を検討しやすくなります。過去に工場やガソリンスタンドなどとして使われていた土地では、土壌汚染調査が必要になる場合もあります。
【境界未確定・再建築不可などの土地は買取業者の利用も検討する】
土地の確定測量は、完了するまでに数カ月以上の時間を要するのが一般的です。また、再建築不可といった状態が重なっている場合、一般的な不動産仲介業者では取り扱いに慎重になるケースも珍しくありません。
そのため、相続した土地をすぐ売却したい場合、境界や地積が曖昧な土地でも取り扱ってくれる不動産買取業者を利用するのもよいでしょう。訳あり物件に強い買取業者であれば、境界未確定・再建築不可といった状態の土地でも、現状のままの状態で買取を検討してもらえる場合があります。
ただし注意点として、買取業者に売却する場合、仲介業者を利用するよりも売却価格が安くなる傾向があります。
相続手続きや売却準備の目処が立ったら、不動産会社に土地の査定を依頼します。査定を受けることで、売却するかどうかの判断や売出価格の設定、売却前に必要な準備などを進めやすくなります。
査定を依頼するときは、1社だけで判断せず、複数の不動産会社に相談するのが基本です。会社によって得意なエリアや土地の種類、売却方法の提案が異なるためです。
査定を受ける際は、査定額だけでなく、境界や測量、解体の要否、想定される買主、売却までのスケジュールについても確認しておきましょう。
不動産会社に土地の査定を依頼する際には、以下のような書類を用意しておくと、土地の状況を伝えやすくなります。
必要書類は、査定対象の土地の状態や不動産会社の方針によって異なります。査定を依頼する際に、どの書類を用意すべきか不動産会社へ確認しておくとよいでしょう。
土地の買主が見つかり、売却条件に合意できたら売買契約を結びます。売買契約を締結する前には、売買契約書に記載された売買代金、手付金、決済日、引渡し日、境界や測量の扱いなどに問題がないかを確認しておきましょう。
売買契約の締結時には、買主から手付金を受け取るのが一般的です。
その後、決済日に買主から残代金（売買代金から手付金を差し引いた残額のこと）を受け取ったら、所有権移転登記に必要な書類を司法書士へ渡し、買主への所有権移転登記の手続きを進めます。
固定資産税や都市計画税、管理費用などを日割りで調整する場合は、引渡し日を基準に精算し、決済時にあわせて行うのが一般的です。
土地の引渡しが完了すれば、売却手続きは一区切りとなります。売却益が出た場合は、翌年の確定申告に向けて準備を進めておきましょう。
相続した土地を売却して利益が出た場合、所得税の確定申告が必要になる可能性があります。
所得税の確定申告および納税の期限は、原則として土地を売却した年の翌年2月16日から3月15日までです。所得税の確定申告を行えば、原則として住民税の申告は不要です。
なお、取得費加算の特例や空き家の3000万円特別控除を利用したい場合は、確定申告をしなければ適用できないため注意しましょう。
【共有名義の土地を売却した場合】
共有名義の土地を売却した場合は、共有者ごとに譲渡所得を計算し、申告が必要な人はそれぞれ確定申告を行います。
例えば、3人で共有持分を3分の1ずつ持つ土地を3000万円で売却し、共有者に1000万円ずつ売却代金を分配する場合、各共有者は1000万円を譲渡収入の基礎として、各自で譲渡所得を計算して申告手続きを進めなければなりません。
なお、取得費加算の特例や空き家の3000万円特別控除は、共有者ごとに適用可否を判断します。
相続した土地を売却した場合、売却益にかかる所得税・住民税・復興特別所得税、売却価格に応じてかかる印紙税、登記にかかる登録免許税が発生します。また、不動産仲介業者に依頼して売却する場合は仲介手数料、弁護士・司法書士に相続・登記手続きを依頼する場合は専門家報酬の支払いが必要です。
土地を売却して利益が出た場合、その課税譲渡所得に対して所得税・住民税・復興特別所得税がかかります。課税譲渡所得は、売却代金から取得費、譲渡費用、特別控除を差し引いて計算します。
課税譲渡所得 ＝ 売却代金 － 取得費 － 譲渡費用 － 特別控除
取得費とは、被相続人がその土地を取得したときの購入代金や購入時の諸費用などです。相続した土地を売却する場合、原則として被相続人の取得費を引き継ぎます。
取得費がわかる資料が残っていない場合は、概算取得費として売却代金の5％相当額を取得費にすることがあります。
譲渡費用とは、土地を売却するために直接かかった費用のことです。仲介手数料、売買契約書に貼る印紙代、売却のために行った測量費、古家の解体費用などが該当する場合があります。
譲渡所得にかかる税率は、相続した土地の売却年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えているかどうかで変わります。
所有期間が5年を超えた場合は、長期譲渡所得扱いです。税率は所得税15％、住民税5％、復興特別所得税0.315％の合計20.315％になります。
所有期間が5年以下の場合は、短期譲渡所得扱いです。税率は所得税30％、住民税9％、復興特別所得税0.63％の合計39.63％になります。
【相続した土地の所有期間について】
相続した土地では、被相続人が取得した日を基準に、所有期間を判定します。
例えば、相続後すぐに売却した場合でも、被相続人の所有期間と相続人の所有期間を通算して、売却年の1月1日時点で5年を超えていれば長期譲渡所得として税金を計算します。
土地の売買契約書を作成する場合、売買契約書に記載された売買金額に応じて印紙税がかかります。印紙税とは、不動産売買契約書や領収書などの一定の課税文書を作成した場合に課せられる税金です。
例えば、土地の売買金額3000万円が売買契約書に記載されている場合、印紙税は2万円です。ただし、2027年3月31日までに作成される契約書であれば軽減措置により1万円です。
売買金額に応じた金額の収入印紙を郵便局や法務局などで購入し、売買契約書に貼り付けて消印することで納付します。
なお、売主と買主が契約書を1通ずつ保管する場合は、それぞれの契約書に印紙税がかかります。また、不動産売買契約を電子データで作成・締結する場合、通常は印紙税がかかりません。
相続した土地を売却する前後で登記申請を行う場合、登録免許税がかかることがあります。
例えば、相続登記にかかる登録免許税は、原則として「土地の固定資産税評価額 × 0.4％」です。相続した土地の固定資産税評価額が3000万円であれば、登録免許税は12万円になります。
一定の要件を満たす土地については、相続登記の登録免許税が免税となる場合もあります。
相続した土地や土地上の建物に抵当権が残っている場合は、売却前または売却時に抵当権抹消登記が必要になります。抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1000円です。
なお、土地の売買に関する所有権移転登記の登録免許税は、買主が負担するのが一般的です。そのため、相続した土地のみを売却し、抵当権抹消登記など売主側で必要な登記がない場合、売主が登録免許税を負担しないケースもあります。
不動産会社に仲介を依頼して土地を売却する場合、売買契約が成立すると仲介手数料が発生します。
仲介手数料には、法律上の上限が定められています。仲介手数料の上限額は、以下の速算式で計算が可能です。
例えば、相続した土地を2000万円で売却した場合、仲介手数料の上限額は「2000万円 × 3％ ＋ 6万円 ＝ 66万円」に、消費税6万6000円を加えた72万6000円です。
支払時期は不動産会社との媒介契約によって異なりますが、売買契約時や決済時に支払うケースが一般的です。
相続した土地を売却する過程で、弁護士や司法書士などの専門家に依頼した場合は、専門家報酬が発生します。
例えば、遺産分割協議がまとまらない場合や、相続人同士でトラブルがある場合は弁護士へ相談・依頼することがあります。一方、相続登記や抵当権抹消登記を依頼する場合は司法書士に報酬を支払います。
専門家報酬は、依頼内容、相続人の数、案件の複雑さなどによって変わるのが一般的です。相続登記だけであれば比較的費用を抑えられることもありますが、相続トラブルの交渉や調停対応を弁護士に依頼する場合は、数十万円以上かかるケースもあります。
しかし、相続トラブルや登記手続きに不安がある場合は、費用だけで判断せずに早めに相談しておくことが大切です。
「固定資産税や維持管理費などが継続的にかかること」「共有名義にした場合、共有者同士で揉めると売却が難しくなること」など、土地を持ち続ける負担や共有名義のリスクを具体的に説明するのがよいでしょう。
また、売却代金の分配方法や査定額の根拠を示すと、感情論ではなく現実的な話し合いを進めやすくなります。
期限内に確定申告をしない場合、本来の税額に加えて無申告加算税や延滞税がかかる場合があります。また、申告額が過少だった場合は過少申告加算税、意図的な隠蔽や仮装がある場合は重加算税の対象になることもあります。
申告が遅れそうなときは、早めに税務署や税理士へ相談しましょう。
活用する方法としては、駐車場や貸地にする選択肢があります。 処分したい場合は、相続土地国庫帰属制度の利用や、自治体・隣地所有者への相談も考えられます。ただし、どちらの処分方法も実務上利用のハードルが高いため注意が必要です。
相続した土地をすぐに売却するには、誰が土地を取得するのかを明確にし、相続登記を済ませておくことが重要です。
相続した土地を早めに売却できれば、税法上の特例による税負担の軽減、売却代金の相続税納税や生活費への充当、固定資産税・維持管理費の負担軽減などのメリットがあります。
ただし、実際に相続した土地をすぐ売却すべきかどうかは、相続人の事情や希望、土地の状態、不動産価値によって変わります。
売却するかどうかの判断や、相続・登記・税金に関する手続きに不安がある場合は、弁護士や司法書士などの専門家に相談しながら進めましょう。
（記事は2026年8月1日時点の情報に基づいています）
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