「底地（そこち）を相続したものの、使い道がないから売却したい」と考える人は多いのではないでしょうか？ 底地は借地人との権利関係が複雑で、自由に活用しにくいことから買い手が見つかりにくい土地です。地代の設定や契約内容によっては借地人とのトラブルになるリスクもあり、一般的な更地よりも売却価格が下がりやすい点も悩みの一つといえます。
とはいえ、底地は売却方法を正しく選べば、想定よりも高値での売却に期待が持てます。借地人への売却や借地権との同時売却、専門業者への売却など、状況に応じた選択肢があるため、自分に適した方法を選びましょう。
底地の売却方法や相場、高値売却を目指すポイント、売却前に注意すべき点を不動産会社経営者が解説していきます。
目次
「底地（そこち）」とは、建物を建てたい人（以下：借地人）に対して、有料で貸している土地のことです。
この「底地」という言葉は土地の所有者（地主）の立場からの言葉であるのに対し、借地人の立場からでは「借地（しゃくち）」と言います。同じ土地でも、立場によって呼び方が異なります。
底地の売却は、一般的な更地と同様に所有者である地主の意思で可能ですが、借地人との権利関係による制約やリスクが存在します。そのため、底地は一般的な更地と比較すると売却の難易度が高く、売却相場も低くなる傾向にあります。
底地を売却する5つの方法や売却相場を以下の表にまとめました。
| 底地の売却方法 | 売却相場 | 売却に関する制約や障壁 |
|---|---|---|
| 借地人に売却 | 更地価格の50％程度 | 借地人の購入意思と資金力が必要 |
| 一般の個人に売却 | 更地価格の10～15％程度 | 市場での需要が低く、買い手が現れにくい |
| 買取業者に売却 | 更地価格の10～15％程度 | 専門業者でなければ買取は難しい |
| 借地権と底地を同時に売却 | 更地価格とほぼ同等 | 借地人と同じタイミングで売却が必要 |
| 完全所有にしたのちに売却 | 更地価格とほぼ同等 | 借地人との交渉や調整が必要 |
ここからは、それぞれの売却方法や相場について1つずつ詳しく解説していきます。
底地を売却する5つの方法のうち、もっとも高値での売却を期待できるのが借地人に売却する方法です。
借地人にとっても底地を買い取ることで、完全所有権の土地を取得でき、地主との複雑な権利関係も消滅するメリットがあります。ほかにも、借地人にとって以下のようなメリットがあります。
第三者にとってはデメリットが多い底地も、借地人からすれば魅力的な購入対象となるため、第三者よりも高値での売却が期待できます。実際の売却価格は借地人との交渉次第になりますが、更地価格の50％程度が目安です。
借地人への売却は、地主と借地人双方にメリットのある売却方法であるため、まずは借地人への売却を検討してみるといいでしょう。ただし、この方法は借地人に底地を買い取る意思と購入資金がなければ実現できません。
また、借地人と売却価格や条件などについて交渉する必要もあるため、借地人との関係性が良好でないと交渉がスムーズに進まない場合もあります。
不動産会社に仲介を依頼すれば、一般の個人に底地を売却することも理論上は可能です。ただし、底地は土地利用の制限や借地人とのトラブルのリスクが伴う特殊な土地であるため、一般の個人が買い手になるケースとしては多くありません。
売却価格も最終的には買主との交渉で決まります。あくまでも目安ですが、相場は更地価格の10％から15％と、借地人への売却と比較して大幅に低い水準に留まるのが基本です。
一般の個人への売却を期待できるのは、底地の立地や収益性、借地契約の残存期間などの条件がよほど優れている場合に限られます。具体的な条件としては、以下のようなものが挙げられます。
当然のことながら、条件がどんなに良くても必ず買い手が現れるとは限りません。可能性があるとすれば、安定した地代収入を目的とする投資家が興味を示す場合も挙げられますが、売却価格が希望価格に届かず、売買が成立しないリスクもあります。
また、仲介会社を通して売買が成立した際は、成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。仲介手数料は、宅地建物取引業法により「法令上の上限額」が以下のように定められています。
実際の取引では売買価格が400万円を超えるケースが多いため、上記の計算を簡略化した以下の「速算式」を用いて算出することが通例です。
売買価格×3%＋6万円＋消費税
なお、これらはあくまで法律で定められた「上限」であり、この範囲内で不動産会社との合意により決定されます。
底地を借地人以外の第三者に売却する場合、底地専門の買取業者に売却するのが一般的です。先述の通り、底地は一般の個人からは敬遠されやすく、仲介での売却は極めて困難です。
しかし、専門の買取業者は底地を収益化するための再販ルートや借地人との交渉テクニックなどを持っているため、一般の不動産業者や個人には売却できないような底地でも積極的に応じてくれる可能性が高いです。
また、買取の場合は業者が直接底地を買い取るため、仲介のように買い手を探す手間がかからず、その分スピーディーに売却手続きを進められます。現金化までに要する期間の目安は、数日から1カ月程度です。
一方で、売却価格は更地価格の10％から15％程度に留まります。これは、買取業者が買い取った底地を第三者に転売したり、活用したりして利益を得るビジネスモデルであるためです。基本的に、底地で利益を得るまでに発生するコストやリスクは買取業者が負担します。
そのため、それらを考慮しても利益を十分に確保できるよう、買取価格は低く設定されるのが基本です。借地人の協力が得られず、一般の個人にも売却できる見込みがない場合は、買取業者への売却を検討してみましょう。
借地人も借地権の売却を検討しているのであれば、借地権と底地を同時に売却するという選択肢もあります。同時に売却する最大のメリットは、通常の更地のように、完全所有権の土地として売却できる点にあります。
買い手からすれば、土地の利用制限や将来的なトラブルのリスクなど、底地特有のデメリットが解消された状態で購入できるため、底地や借地権をそれぞれ単独で売却するよりも売却しやすいです。
また、更地価格とほぼ同等の価格での売却も期待できるため、地主と借地人の双方にとってメリットが大きい売却方法といえます。しかし、この方法は借地人にも借地権を売却する意思がなければ成立しません。
なお、借地人と売却代金の分配を巡ってトラブルに発展するケースも少なくないため、事前に借地人としっかり話し合って合意を形成しておくことが必要です。
底地の一部を完全所有権の土地にしてから売却する方法もあります。こうすることで、前述の借地権と底地を同時売却する場合と同様に一般の買い手が付きやすくなるため、更地価格とほぼ同等の価格での売却が期待できます。
この方法は、地主が所有する底地の一部と、借地人が所有する借地権の一部を等価交換して行われます。これにより、土地が地主側と借地人側で2分割され、分割後の土地の完全所有権をそれぞれ単独で取得できます。
等価交換による方法であれば、借地権の買取資金を用意する必要がないため、金銭的な負担を大幅に軽減可能です。一方で、等価交換によって土地が2分割されるため、それぞれの土地の面積が小さくなってしまうというデメリットもあります。
また、面積が極端に小さくなると、建物の建築や増改築など土地の活用に支障をきたしたり、資産価値が大幅に低下して買い手が付きにくくなったりする恐れがあるため、土地の状況によっては等価交換による完全所有権化が難しいケースもある点には注意しましょう。
先述の通り、底地は一般的な更地と比較すると買い手から敬遠されやすく、売却が難しいのが現実です。その具体的な理由としては、主に以下の3つが挙げられます。
ここからは、それぞれの理由について1つずつ詳しく解説していきます。
前提として底地は、土地の所有権は地主にありますが、使用権は借地人にあります。借地契約が継続している間は、地主であっても自由に建物を建てたり、活用したりすることはできません。
借地契約が満了・解除となれば、借地人から土地が返還されるため、地主は土地を自由に利用できるようになります。しかし、借地借家法では借地人の権利が強力に保護されているため、地主は正当な理由がない限り、一方的な都合で借地契約を解除できないのが実情です。
借地契約には以下の3種類があります。
このうち、「普通借地権」と「旧借地権」は、契約満了後も借地人が契約更新を望めば、自動的に契約が更新されます。つまり、普通借地権や旧借地権が設定されている底地は、いつになれば自由に土地を利用できるのか全く分からない状態にあるというわけです。
これは買い手にとっての大きなリスクとなるため、一般の買い手を見つけるのは極めて困難で、売却価格も一般的な更地と比較して著しく低下します。一方、定期借地権は借地契約が満了すれば必ず土地を返還してもらえるため、普通借地権や旧借地権の底地と比較すれば買い手が見つかりやすい傾向にあります。
アパートやマンションなどの一般的な投資物件の賃料は、以下の要素を基準に、投資家が納得できる利回りを確保できるように設定するのが基本です。
一方で、底地で得られる地代は、地主が負担する固定資産税や都市計画税などの公租公課に基づいて設定するという風習が根強くあります。
公租公課に基づく地代は、現在の地価や経済情勢の変動が反映されておらず、類似の投資物件よりも収益性が著しく低くなっているケースも少なくありません。
地代の値上げも可能ではありますが、その場合は借地人からの同意を得る必要があります。底地は、借地人が見つかれば賃貸アパートやマンションのような空室リスクがないため、安定して地代収入を得られるメリットがありますが、収益性が大幅に低いという理由から購入を避けられやすい傾向にあるのです。
底地は土地の自由な利用が制限されているため、市場での需要が極めて低く、買い手を見つけるのが困難です。売却相場も一般的な土地の価格と比較して大幅に低くなるケースが多くなります。
金融機関からすると、底地が担保では貸し付けた資金を回収できないリスクが高いため、底地の担保としての価値は極めて低いと評価する可能性があります。そのため、担保が底地のみでは住宅ローンの審査に通過するのが困難になりやすいです。
つまり、ただでさえ一般の個人や投資家の需要が低いうえに、買主候補は現金一括で購入できる人か、住宅ローン以外で購入資金を調達できる人に絞られてしまいます。そのため、底地の売却は困難を極めるのです。
底地は市場での需要が限定的で、売却価格も一般的な更地と比較して低くなりがちですが、以下のポイントを押さえることで高値売却を目指せます。
ここからは、それぞれのポイントについて1つずつ詳しく解説していきます。
前述したように、底地を高値売却できる可能性がもっとも高い相手は借地人です。借地人との関係を良好にしておくことで、交渉がスムーズに進みやすく、売却を実現できる可能性が高まります。
また、「底地と借地権の同時売却」「底地と借地権の等価交換」によって底地を完全所有権として売却する際にも、借地人との関係性が良ければ協力を得やすくなるでしょう。特に完全所有権の土地として売却できれば、一般の買い手が付きやすく、市場価格とほぼ同等の価格での売却が期待できます。
さらに、一般の個人や買取業者などの第三者に売却する場合も、借地人との関係性が底地の価値に影響してくるため、やはり借地人との関係性を良好にしておくことは極めて重要です。定期的な挨拶やコミュニケーション、借地人に寄り添った丁寧な対応など、信頼関係を構築するための行動を積極的に起こすことが大切です。
底地の需要は、底地の収益性によっても大きく左右されます。特に借地契約が長年継続している底地の地代は、固定資産税や都市計画税を基準として設定されていることが多いです。
そのため、現在の地価や類似物件の相場に対して地代が著しく低くなっているケースも少なくありません。収益性が低い底地は、投資家からすると魅力に欠けるため、売却価格も低くなる傾向にあります。
したがって、底地の収益性が低い場合は、売却前に借地人と話し合い、地代や更新料の値上げを図ることが高値売却への一歩となります。地代や更新料を適正価格に引き上げ、底地の収益性を向上させれば、投資家にとっての魅力がアップし、高値で売却できる可能性が高まります。
ちなみに、収益性に基づいた適正な地代や更新料は、専門的な知識や経験がないと正確に算定するのが難しいため、底地専門の買取業者や不動産鑑定士に相談するのが得策です。
底地を売却する際には、必ず複数の業者に査定を依頼し、提示された金額を比較しましょう。当然ですが、底地の査定額は業者によって大きく変わります。
これは、業者によって底地の再販ルートや収益ノウハウ、査定で重視するポイントなどが異なるためです。特に底地のような特殊な不動産は、適正な価格を算出するのが難しいため、専門性の高い業者とそうではない業者とでは査定額が大きく異なります。
また、担当者の対応や士業事務所との連携の有無など、査定額以外の部分も比較できるため、納得のいく形で取引を進めやすくなるのもポイントです。
底地は権利関係が複雑であるため、売却時には注意すべき点がいくつか存在します。
底地は借地人の同意を得なくても売却できますが、借地人には売却することを事前に告知しておくのが望ましいです。借地人からすれば、長年付き合いのあった地主が突然変わることで、新しい地主がどのような人物か、地代の値上げや契約条件の変更を要求されないかといった不安を抱えます。
もし、借地人に告知をせず売却してしまうと、借地人からそれについて厳しく追及され、関係が悪化する恐れがあります。事前の告知があれば、借地人の不安や地主に対する不信感も軽減されるため、その後の関係も良好に保ちやすくなるでしょう。
底地が共有名義である場合、底地全体を売却するには共有者全員の同意が必要です。1人でも売却に反対する共有者や、所在や連絡先が分からず同意の確認が取れない共有者がいる場合、底地全体の売却手続きは進められません。
ただし、所在不明の共有者がいる場合は、以下の法的手段を講じることで、所在不明の共有者の同意がなくても売却手続きを進められるようになります。
底地全体を売却できない状況で、どうしても共有名義から抜けたい場合は、自分の共有持分のみの売却や共有物分割請求といった代替手段を検討する必要があります。
底地の売却が成立した場合は、以下の税金が発生します。
ここからは、それぞれの税金について1つずつ詳しく解説していきます。
譲渡所得税とは、不動産や株式などの財産を売却した際、課税所得（売却益）に対して課される税金のことです。底地の売却でも譲渡所得が生じた場合は、譲渡所得税を納める必要があり、課税対象となる課税所得は、以下の計算式で算出できます。
売却価格－（取得費用＋譲渡費用）－特別控除＝課税所得
なお、底地での売却において特別控除が適用されるケースは極めて限定的であるため、基本的には売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引いて課税所得を求めます。
取得費用とは、底地を取得する際にかかった費用のことで、主に以下の費用が含まれます。
※底地のような事業用（賃貸用）不動産の場合、取得時に支払った「不動産取得税」や「登録免許税」をその年の不動産所得の「必要経費」として計上していた場合は、取得費に含めることはできません。
譲渡費用とは、底地の売却を成立させるために必要と認められる費用のことで、主に以下の費用が含まれます。
底地の売却価格が、取得費用と譲渡費用の合計額を上回る場合は課税所得が発生するため、譲渡所得税の支払い義務が生じます。実際に納める譲渡所得税は、課税所得に税率を乗じることで算出可能です。
譲渡所得税の税率は、売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるか否かで以下のように変わります。
譲渡所得税は、底地を売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行わなければなりません。期限までに申告しないと、延滞税や加算税などのペナルティが課される可能性があります。
底地の売却によって譲渡所得税の支払い義務が生じた場合は、必ず期限内に確定申告を行いましょう。
印紙税は、不動産の売買契約書や金銭の領収書など、印紙税法で定められた特定の文書に課税される税金のことです。底地の売却においては、売買が成立した際に作成する売買契約書や、売却代金を受け取った際に作成する領収書が印紙税の課税対象となります。
印紙税は、税額分の収入印紙を課税文書に貼り付ける形で納税するのが基本です。収入印紙は郵便局や法務局、役所、コンビニなどで取り扱いがありますが、場所によっては必要な額面の取り扱いがない場合もあります。
そのため、額面の種類が豊富な郵便局か法務局で購入するのが確実です。印紙税額は、課税対象の文書に記載されている契約金額に応じて変わります。
| 契約金額 | 印紙税額 |
|---|---|
| 1万円未満 | 非課税 |
| 1万円以上 10万円以下 | 200円 |
| 10万円超 50万円以下 | 400円（軽減措置適用後200円） |
| 50万円超 100万円以下 | 1000円（軽減措置適用後500円） |
| 100万円超 500万円以下 | 2000円（軽減措置適用後1000円） |
| 500万円超 1000万円以下 | 1万円（軽減措置適用後5000円） |
| 1000万円超 5000万円以下 | 2万円（軽減措置適用後1万円） |
| 5000万円超 1億円以下 | 6万円（軽減措置適用後3万円） |
| 1億円超 5億円以下 | 10万円（軽減措置適用後6万円） |
| 5億円超 10億円以下 | 20万円（軽減措置適用後16万円） |
| 10億円超 50億円以下 | 40万円（軽減措置適用後32万円） |
| 50億円超 | 60万円（軽減措置適用後48万円） |
| 契約金額の記載のないもの | 200円 |
2014年4月1日から2027年3月31日までに作成された文書のうち、契約金額が10万円を超えるものについては軽減措置が適用されます。また、課税対象となるのは紙の文書のみで、PDFなどで作成した電子文書は課税対象外です。
底地の売買契約書や領収書を電子文書として作成した場合は、収入印紙を購入する必要はありません。電子データのまま作成・締結されている契約書は印紙税の課税対象外です。
ただし、その内容を紙に印刷し、紙の契約書として当事者間で契約の原本として扱う場合は、その紙の契約書が「課税文書」とみなされ、印紙税が必要になるケースもあります。
底地の売却相場を自分で調べるには、国土交通省の「土地総合情報システム」や不動産ポータルサイトなどを利用して、近隣エリアで売りに出されている類似条件の土地価格を調査します。この価格に対し、「底地を売却する5つの方法と売却相場」で説明した相場割合を掛けることで、おおよその売却価格の目安を調べることが可能です。
底地を売却する最大のメリットとしては、「固定資産税や都市計画税の負担」「借地人との交渉の手間やトラブルのリスク」など、地主にとっての将来的な負担やリスクを解消できる点が挙げられます。
また、相続が発生した際に底地を次世代に引き継がせずに済むほか、相続税対策にもつながるというメリットもあります。
底地の売却を成功させるためには、土地の条件や借地人との関係性などに合わせた戦略的な売却方法の選択が重要なポイントになります。市場での相場よりも高値での売却を目指すのであれば、底地のまま借地人に売却するか、借地人と協力して底地を完全所有権の土地として売却するのが有効な選択肢でしょう。
他の方法ではどうしても売却が難しい場合は、底地専門の買取業者への売却を検討してみるのがおすすめです。買取業者は底地に関する専門知識やノウハウが豊富にあるため、一般の買い手から敬遠されやすい底地でも積極的に買取相談に乗ってもらえます。
もし、底地の売却について何か不安やお悩みを抱えている方は、弁護士や司法書士などの専門家に相談することを検討してみましょう。
（記事は2025年12月1日時点の情報に基づいています）
クランピーリアルエステートは、底地や共有持分、再建築不可物件といった、いわゆる訳あり物件を専門的に取り扱う不動産企業。これまでに培ったノウハウと、不動産専門の弁護士や税理士などの全国ネットワークを活かし、問題を解決します。
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