「資金ゼロでアパート経営できないだろうか」。そんな疑問をお持ちの方もいるでしょう。資金ゼロでアパート経営するのは難しいですが、可能性がゼロなわけではありません。物件の選び方やフルローンの活用などで、資金ゼロでもアパート経営できる方法があるのです。ただし、資金ゼロでのスタートにはリスクもあるため、リスクを正しく理解しておく必要もあります。この記事では、資金ゼロでのアパート経営スタートの方法やフルローンを組むリスクについて分かりやすく解説します。
目次
一般的に、資金ゼロでのアパート経営は難しいといえるでしょう。アパート経営する場合、基本的には金融機関から融資を受け、アパートを購入して運営するものです。融資を受ける際には、多くの金融機関で頭金を求める場合が多く、資金ゼロで融資を受けるのは難しくなります。
また、資金ゼロでアパート経営できたとしても、「空室や突発的な修繕などに対応できない」「借入額が多すぎて返済の負担が大きい」といったリスクを抱えてしまいます。そのため、資金ゼロでアパート経営できる条件はかなり狭まるといえるのです。
ただし、物件の選び方や個人の収入などの条件によっては、頭金ゼロで融資を受けることもできるため、資金ゼロでアパート経営できる可能性があります。
資金ゼロでアパート経営する方法としては、次のようなことが挙げられます。
それぞれ見ていきましょう。
資金を金融機関ではなく、親族や友人といった個人から借り入れることで賄い、アパート経営をスタートさせる方法もあります。個人からの借入であれば頭金の必要もなく、収入などの条件も審査されることはないでしょう。
ただし、個人間での借り入れは、返済を巡ってトラブルに発展する可能性が高くなるものです。どんなに親しい間柄であっても契約書を作成するなどして、トラブルを避けられるようにしましょう。
賃貸併用住宅とは、戸建て住宅の一部に賃貸住宅がある住宅のことをいいます。賃貸併用住宅の場合、家賃収入を得られることから、金利の低い住宅ローンでフルローンを組める可能性が高くなるでしょう。
ただし、住宅ローンの利用には自宅面積が50％以上というような条件を満たす必要があります。条件については、金融機関によって異なるので事前に確認するようにしましょう。
金融機関でローンを組む際の審査では、年収や勤務先などの個人の属性が重要な判断材料となります。基本的には、安定して高い収入のある人や上場企業・大企業に勤務している人が有利になるものです。しかし、審査の基準は金融機関によって異なります。
商工中金や日本政策金融公庫では属性が低くても融資してくれる可能性が高く、地方銀行や信用金庫も検討の余地があります。属性が不利な場合でも利用できる金融機関はあるので、複数の金融機関を検討するとよいでしょう。
購入額を抑えられる小規模物件であれば、フルローンで借入できる可能性があります。小規模物件から始めて収益を上げることで、徐々に規模を大きくする方法なら資金ゼロでも可能です。小規模物件であっても、アパート経営の実績があれば2棟目以降の物件で融資を得やすくなります。
すでに土地を持っている場合、必要なのは建物の建築費用だけなので、融資を受けやすくなるでしょう。また、不動産会社などの業者と契約を結んで土地の活用を任せるという選択肢もあります。
アパートローンを資金ゼロで始める方法について紹介しましたが、始められるかは物件や経済状況に応じて異なります。実際に資金ゼロでのスタートを検討している場合、専門企業に一度診断してもらうのがおすすめです。専門企業であれば、豊富なプランから資金ゼロなど状況に合わせたアパート経営の方法を診断・提案してくれるため、プラン一括請求してみるとよいでしょう。
自己資金ゼロでアパート経営する方法の一つが「フルローンを組む」ことです。フルローンとは、頭金ゼロでアパートの購入費用全額をローンで賄うローンの組み方をいいます。資金ゼロでもできる反面、リスクもあるので注意が必要です。
フルローンでのリスクには、次のようなことがあります。
フルローンでローンを組む場合や自己資金が本当にゼロの場合は、リスクへの対応ができない可能性があるでしょう。
アパート経営では、空室リスクや家賃滞納リスクなどの多くのリスクがあります。また、設備の故障や老朽化などで突発的な修繕が必要になるケースも。それらの費用を自己資金で捻出しなければならない場合でも、自己資金ゼロでは迅速な対応が難しくなってしまいます。リスクに対応できなければ、最悪物件を手放して自己破産という可能性もあるので注意しましょう。
フルローンで借り入れる場合、借入額が大きくなるため、毎月の返済額の負担も大きくなります。家賃収入の想定がギリギリの場合、空室や修繕などでキャッシュフローが悪化する可能性が高くなるでしょう。
また、借入額が大きければその分金利の影響を受けやすく、返済総額も高くなる点にも注意が必要です。フルローンの場合、毎月の返済額と家賃収入のバランスを見極めたうえで判断するようにしましょう。
フルローンの場合、一般的に金利が高く審査も厳しい傾向があります。アパートローンでは、個人の属性だけでなく物件の収益性も審査の重要な材料となるので、物件の見極めが重要です。また、金利が高いことで返済額の負担が増えてしまうことには注意しましょう。
ここでは、アパート経営に必要な資金の相場について見てきましょう。アパート経営をスタートするための初期費用では、アパート購入費用だけが必要なわけではありません。
アパート購入費用以外にも、次のような初期費用がかかります。
これらの費用は、おおむね物件価格の1割～3割が目安となります。例えば、3000万円の物件を購入する場合、300万円～900万円が初期費用として必要になるのです。
また、中古物件を購入する場合、リフォームや修繕費、必要に応じて駐車場の設置費用や外構などの工事費もかかってきます。これらは物件の1割ほどが目安となるでしょう。
自己資金ゼロでもスタートできるとはいえ、少なくても300万ほどあるほうがより安心してアパート経営を検討できるといえます。
アパート購入費用をローンで賄う場合、個人の属性が審査の基準となります。そのため、一定額以上の安定した年収があることが重要なポイントとなるのです。
その基準は金融機関によって異なり、多くは明確にされていませんが、一般的は年収500万円以上であれば融資を受けやすくなります。年収500万円で3割・700万円で5割・1,000万円で8割程度の金融機関が融資に応じてくれるともいわれています。
また、一般的は年収の10倍ほどの融資を受けられるともいわれており、年収が高いほうが有利といえるでしょう。
資金が少なくても融資を受けることは可能ですが、条件が厳しくなるのは避けられないでしょう。
少しでも融資を受けやすくなるための工夫としては、次のようなことがあります。
アパートローンの審査では、物件の収益性も見られます。アパート経営の場合、ローン返済は家賃収入から賄われるものです。そのため、収益性は重要な判断材料になるのです。「立地がよい」「賃貸ニーズが高い」などの利回りの高い物件を選ぶことで、融資を得やすくなるでしょう。
できるだけ詳細な返済シミュレーションを作成して提出することも重要なポイントです。説得力のある返済シミュレーションや事業計画書を作成することで、物件の収益性や経営の将来性、個人の経営能力の判断にもつながります。詳細な返済シミュレーションは、不動産会社や土地活用会社などの専門家に一度相談してみて作成するのがおすすめです。
築古の戸建て投資であれば、比較的価格が低いため借入額も少なく、融資を受けやすい可能性があります。1棟目を築古の戸建てでスタートし、実績を積んでから規模の大きいアパート経営をスタートするという方法も検討できるでしょう。
ただし、築古の戸建ては収益性や法定耐用年数によっては、融資が難しくなる可能性もあるので注意が必要です。
資金ゼロでスタートするアパート経営の方法や必要な初期費用目安などをお伝えしました。資金ゼロでアパート経営を始めるのは厳しい面もありますが、不可能なわけではありません。フルローンなどを活用することで、資金ゼロでもアパート経営できる道があります。
ただし、資金ゼロでスタートするには厳しい条件をクリアする必要があり、スタート後もリスク対策が重要です。資金ゼロでスタートするのはリスクが高いため、個人の判断だけではなく、専門家の意見も取り入れたうえで判断することが大切です。
まずは資金ゼロでもスタートできるかどうか専門の企業に相談をしたり、資料請求をしたりしてみることをおすすめします。
（記事は2022年6月1日時点の情報に基づいています）
