現代はアパートがハウスメーカーにとって1つの商品となっており、販売ノルマを達成するために様々な営業努力が行われています。しかし中には強引な営業もあり、裁判沙汰になるようなトラブルに発展するケースがあるのも事実です。アパート経営は株式投資と比べれば安全な投資であるものの、リスクはゼロではないため、トラブルと対処法を認識した上で始めることが必要となります。この記事では「アパート経営のトラブル」について解説します。
アパート経営では、始める前の強引な勧誘もトラブルの一つです。
アパート経営は、地主が相続対策で行うことが多く、土地を持っている高齢者にしつこい営業が行われることがあります。
トラブルの内容としては、実家の父や母のところにしつこい営業が行われ、離れて暮らす息子や娘が心配するといったケースがあります。
このような状況を受け、2020年6月に「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律(賃貸住宅管理業法)」が制定されました。
賃貸住宅管理業法では、アパート経営に関するサブリースの営業を行うものを「勧誘者」と位置付け、不当な勧誘を行うものに対しては罰則規定を設けています。
勧誘者とは、ハウスメーカーだけでなく、不動産会社や金融機関、コンサルタント等も勧誘者です。
不当な勧誘とは、「威迫する行為」や「迷惑を覚えさせる時間における勧誘行為」、「困惑させる行為」、「執拗に勧誘する行為」等が該当します。
不当な勧誘等の禁止に違反した場合には、6ヶ月以下の懲役もしくは50万円以下の罰金が科されます。
強引な勧誘のトラブルに巻き込まれた場合には、営業の記録等を残し、まずは相手方に不当な勧誘である旨のけん制をすることが効果的な対策です。
サブリースとは転貸による管理方式です。
家賃保証または空室保証と呼ばれるものが該当し、家賃が固定であるかのような謳われ方がしています。
サブリースで最も多いトラブルは、家賃の減額です。
当初、15年間は家賃を保証するといっていたにも関わらず、竣工後、2～3年で毎年のようにサブリース会社が減額要求をしてくるようなケースもあります。
賃貸オーナーが集団訴訟を起こすといった社会問題も発生し、賃貸住宅管理業法が制定された次第です。
サブリースのトラブルを避けるには、まずはサブリースを利用しないとアパート経営が不安に思える立地では、アパート経営をしないことが鉄則となります。
サブリースをしようがしまいが、空室が発生すれば家賃が下がるため、賃貸需要が弱い地域では、そもそもアパート経営をすべきではないのです。
また、アパート経営をするなら、管理委託による管理方式を選択することをおすすめします。
管理方式は直接空室リスクを負いますが、収益性が高いため、キャッシュも溜まりやすく将来の修繕に備えやすいという点がメリットです。
管理委託のリスクが取れないような場所はアパート経営に適さないため、売却して立地の良い場所の収益物件に買い替える方が安全といえます。
尚、サブリース会社による家賃減額請求は、かつて最高裁まで争われ、サブリース会社の賃料減額が認められた最高裁判例(最高裁平成15年10月21日第3小法廷判決)もあります。
サブリース会社による家賃減額請求権は裁判所も認める正当な権利であるため、家賃の減額請求は避けようがないのです。
アパート経営では、費用負担に関するトラブルもあります。
よくある例としては、サブリース契約をしたら建物所有者に費用負担は発生しないと勘違いしているケースです。
賃貸借契約では、退去時は借主に借りたときの状態にして返すという原状回復義務が課せられます。
原状回復義務とは、全てを借りたときの状態に戻すという意味ではなく、経年劣化や通常損耗等による汚損・破損は貸主負担となるのが原則です。
国土交通省の「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン 」では、原状回復とは、「賃借人の居住、使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定めています。
サブリース契約では、クロスの張り替え等の経年劣化や通常損耗に係る原状回復費用は建物所有者負担としていることが多いです。
費用は建物所有者が出し、サブリース会社が原状回復工事を手配して、工事を行うといった契約が一般的となっています。
また、外壁塗装や給湯器の交換等の大規模修繕費も建物所有者負担となっていることが通常です。
対策としては、管理委託またはサブリース契約時に、竣工後、建物所有者にどのような費用が発生するかを明らかにしておくことが適切となります。
アパート経営では、借入金が返済できなくなるというトラブルがあります。
借入金が返済できなくなるトラブルは、主に「空室の発生」と「借り過ぎ」の2つが原因です。
管理委託による管理方式であれば、空室が発生するとダイレクトに家賃収入が減ります。
サブリースによる管理方式であっても、空室が増えれば、そのうちサブリース会社から賃料減額が求められるのが通常です。
空室によって、当初の計画通りに家賃収入が得られなくなると、いずれ借入金を返済できなくなる水準に達することもあります。
また、サブリースでは、サブリース会社が破たんしてしまい、家賃が振り込まれなくなるといったトラブルもあります。
対策としては、「サブリースを選択しない」または「与信の高いサブリース会社にサブリースを依頼する」ことが適切です。
一方で、自己資金が少なく借り過ぎの状態も借入金返済リスクを引き起こす原因となります。
毎月の借入金返済額が少なければ、多少の空室が発生しても返済に窮することはなくなるため、自己資金を十分に用意することは、ある意味で空室対策にもなるのです。
自己資金は多ければ多いほど良いですが、少なくとも建築費の3割以上は用意すべきといえます。
アパート経営では、入居者トラブルもあります。
入居者トラブルには、以下のようなものが挙げられます。
【入居者トラブルの例】
入居者トラブルを防ぐには、新しい借主を決める際、管理会社にしっかりと入居審査を行ってもらうことが対策です。
入居審査は、収入や勤め先等の経済的な信用力のみならず、人柄等も重要なポイントです。
マナーを守ってもらうためには、素行が悪そうな人は入居させるべきではありません。
入居審査は、管理会社の経験値がものをいいます。
人柄は、電話のやり取りや物件案内時の受け答え、態度等を通じて審査していますので、管理会社は実績豊富な会社を選ぶことがポイントです。
アパート経営では、契約解除や立ち退きに関するトラブルがあります。
立ち退きは、将来、アパートを建て替える際にトラブルになるケースがあります。
通常、アパート経営は更新ができる普通借家契約を用いることが一般的です。
普通借家契約は、借主の権利が強く守られており、借主有利であることから、高い家賃(相場の家賃)で貸すことができます。
借主が更新したいと申し出れば更新ができるため、長期安定的な収入を得るといった面に関しては貸主もメリットがある点です。
ただし、普通借家契約の場合、借地借家法によって貸主から簡単に契約を解除することができなくなっています。
貸主から借主を契約解除するには、正当事由と立ち退き料が必要です。
正当事由とは、立ち退かせるための正当な理由のことを指します。
立ち退きでトラブルを発生させないためには、法律の知識をしっかりと身に着け、場合によっては弁護士の力を借りながら進めることが適切な対策です。
以上、アパート経営のトラブルについて解説してきました。
アパート経営には、「サブリースによるトラブル」や「費用負担に関するトラブル」等のトラブルがあります。
トラブルの概要がわかったら、早速にアパート経営の相談から始めてみてください。
(記事は2022年4月1日時点の情報に基づいています。)
