賃貸経営の家賃保証とは？ 「サブリース」「マスターリース」との違いや特徴を解説
賃貸物件の管理方式には、「家賃保証」または「空室保証」と呼ばれる管理方式があります。これらは通常、サブリースと呼ばれる管理方式であり、マスターリース契約とも呼ばれます。家賃保証は誤解を招く名称であり、契約前に家賃は完全に保証されないことを知っておくことがポイントです。この記事では賃貸物件のオーナー向けに「家賃保証とは」について解説します。
目次
1. 家賃保証とは
家賃保証とは、貸主に振り込まれる毎月の賃料が固定額となる管理方式のことです。
アパートや賃貸マンション等の管理方式は、「管理委託」と「サブリース」の2つに大別されます。
管理委託とは、建物所有者が管理会社に管理を委託する管理方式です。
建物所有者は入居者と直接賃貸借契約を締結し、管理会社とは管理委託契約を締結します。
管理委託は入居状況によって建物所有者の賃料収入が変動するため、空室リスクを直接負っていることがポイントです。
一方で、サブリースとは、転貸による管理方式となります。
建物所有者はサブリース会社(管理会社)と一棟全体の賃貸借契約を締結し、サブリース会社が個々の入居者と転貸借契約を締結します。
サブリースでは、建物所有者が入居者に対して直接貸主とはならず、入居者から見ると貸主はあくまでもサブリース会社であることがポイントです。
さらに、サブリースには「パススルー型サブリース」と「家賃保証型サブリース」の2種類があります。
パススルー型サブリースとは、空室状況に応じてサブリース会社から振り込まれる賃料が変動するタイプの管理方式です。
パススルー型サブリースと管理委託の間には収益性に差はなく、管理会社との契約が賃貸借契約か委託契約かの違いとなります。
パススルー型サブリースも入居状況によって建物所有者の賃料収入が変動することから、建物所有者は空室リスクと直接負っていることがポイントです。
それに対して、家賃保証型サブリースとは、空室状況に関わらずサブリース会社から振り込まれる賃料が毎月固定となるタイプの管理方式となります。
入居状況によって建物所有者の賃料収入が変動しないことから、家賃保証または空室保証などと呼ばれることが多いです。
また、サブリースは転貸という意味であることから、厳密には建物所有者とサブリース会社との賃貸借契約のことをサブリース契約とは呼びません。
建物所有者とサブリース会社との契約は、一括借り上げの契約であることから正確には「マスターリース契約」と呼びます。
サブリース契約は転貸借契約のことですので、厳密にはサブリース会社と入居者との契約のことを「サブリース契約」と呼ぶということです。
ただし、実際にはサブリース契約もマスターリース契約も混同して使われることが多く、建物所有者とサブリース会社との契約もサブリース契約と呼ばれることがよくあります。
2. 家賃保証のメリット
家賃保証のメリットについて解説します。
2-1. 収益が安定している
家賃保証は空室状況に関わらず、建物所有者に振り込まれる毎月の賃料が固定であるため、収益が安定しているという点がメリットです。
建物所有者の賃貸借契約書は、サブリース会社との契約書の1本だけとなります。
基本的に収入が変動することなく、賃貸借契約書も1本だけであることから、毎年の確定申告の作業も単純化できます。
収入の見通しを立てやすく、手堅い借入金の返済計画を立てられる点もメリットです。
2-2. 相続税対策が最大化される
家賃保証は相続税対策が最大化されるというメリットがあります。
アパートのような賃貸物件の相続税評価額は、以下のような計算式で求められます。
【土地の評価額】
・貸家建付地評価額＝自用地としての価額×(1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
【建物の評価額】
・アパート部分の建物評価額＝建物の固定資産税評価額×(1－借家権割合×賃貸割合)
算式の中で登場する借地権割合は、エリアによって30％~90％の値で定められた数値です。
借家権割合は、全国一律で「30％」となります。
賃貸割合とは相続時における入居率のことです。
賃貸割合は借家権割合等に乗じることから、賃貸割合は100％のときが評価額の減額効果が最も大きくなります。
つまり、相続時は満室であることが相続税の節税効果は最も高いということです。
家賃保証では建物所有者は建物をサブリース会社に一括で貸している状態であるため、各室に空室があったとしても賃貸割合は100％とみなされます。
よって、家賃保証を選択しておけば賃貸割合は100％となり、相続税の節税効果は最大化されるということになります。
3. 家賃保証のデメリット
家賃保証のデメリットについて解説します。
3-1. 収益性が低い
家賃保証は、他の管理方式と比べると収益性が低い点がデメリットです。
管理委託方式の管理料は、家賃収入の5％程度が相場となります。
また、パススルー型サブリースも、サブリース会社が入居者から受領する家賃収入の5％程度を差し引いた賃料を建物所有者に振り込みます。
そのため、収益性は管理委託方式もパススルー型サブリースも基本的に同じです。
一方で、家賃保証型サブリースでは、サブリース会社が満室想定時の賃料から15％程度を差し引いた賃料を建物所有者に振り込みます。
家賃保証型サブリースは、入居状況によって毎月賃料が変動しないため、最初に満室想定時の賃料を設定し、そこから手数料相当額を差し引いた金額を建物所有者に支払う賃料として決定します。
サブリース会社が差し引く手数料の相場は満室想定賃料の10～20％の範囲が相場であり、優良物件であれば10％程度、条件の劣る物件であれば20％程度です。
いずれにしても管理委託やパススルー型サブリースよりも建物所有者の収入は低くなることが通常であり、建物所有者は貯蓄がしにくいことから将来発生する大規模修繕等に備えにくくなります。
3-2. 家賃や空室は保証されない
家賃保証は、結局のところ家賃や空室は保証されない点がデメリットです。
家賃保証型サブリースは、法律上は単なる賃貸借契約であることから、借地借家法により借主であるサブリース会社に賃料減額請求権が認められています。
どんなに空室が発生しても、サブリース会社が固定の賃料を保証してくれるわけではなく、空室が増えれば建物所有者に対して賃料の減額を要求してきます。
借地借家法では借主からの賃料減額請求権は、賃貸借契約で特約を結んでも排除することができない強行法規として定められている点がポイントです。
つまり、仮に建物所有者とサブリース会社との間で「賃料は減額できないものとする」と定めてもその特約は無効となります。
サブリース会社は、管理会社ではなく法律上は借地借家法によって権利が強く守られている借主であり、貸主である建物所有者の権利は弱いということは知っておくべき点です。
3-3. サブリース会社の倒産リスクがある
家賃保証では、サブリース会社の倒産リスクがある点もデメリットです。
サブリース会社が倒産してしまうと、家賃が振り込まれなくなるリスクがあります。
実際に、2018年にはシェアハウスのサブリース会社であった株式会社スマートデイズが倒産するという「かぼちゃの馬車事件」というのが発生しました。
かぼちゃの馬車事件では、家賃が振り込まれなくなった建物所有者が借入金の返済に窮するという状況が生じています。
サブリース会社の倒産リスクを回避するには、サブリース会社は一定の信用力がある規模の大きな会社を選ぶことが適切です。
4. まとめ
以上、家賃保証について解説してきました。
家賃保証は、賃料が毎月固定額となるサブリース契約のことです。
家賃保証には「収益が安定している」や「相続税対策が最大化される」といったメリットがあります。
一方で、「収益性が低い」、「家賃や空室は保証されない」といった点がデメリットです。
家賃保証はサブリース会社とのトラブルも多い契約であるため、デメリットを十分に理解した上で慎重に契約するようにしてください。
(記事は2022年3月1日時点の情報に基づいています。)
