1.賃貸併用住宅とは

賃貸併用住宅とは、自宅とアパートが一体となった建物のことです。
賃貸併用住宅には、大きく分けて「住宅ローンを使う賃貸併用住宅」と「住宅ローンを使わない賃貸併用住宅」の2種類があります。

住宅ローンを使う賃貸併用住宅とは、建物全体の建築費を住宅ローンで借りることのできる建物のことです。
住宅ローンを使う場合、一般的に自宅部分が建物全体の50%以上であることが要件となっています。

通常、アパートを建てるにはアパートローンを組むことが必要です。
アパートローンは住宅ローンに比べると金利が高く、融資期間も建物の耐用年数以内に限定されていることが多いため、住宅ローンよりも条件が悪くなります。

住宅ローンを利用できれば、長期かつ低利のローンでアパートを建てることができる点がメリットです。

ただし、50%以上を自宅としなければならないため、設計に大きな制限が課される点がデメリットとなります。

一方で、住宅ローンを使わない賃貸併用住宅とは、建物全体の建築費をアパートローンで借りて建てる建物のことです。

マンションを建ててその1室を自宅にするケースが多いので、「マンションタイプ」とも呼ばれています。

マンションタイプは、50%以上を自宅にしなければならないといった制約がないため、設計の自由度が高い点がメリットです。

ただし、住宅ローンよりも金利の高いアパートローンを使わなければならない点がデメリットとなります。(銀行によっては自宅部分だけ住宅ローンを組める金融機関もあるようです。)

一般的には、狭い土地や高層建築物が建てられないような土地であれば「住宅ローンを使う賃貸併用住宅」、広い土地や高層建築物が建てられるような土地であれば「住宅ローンを使わない賃貸併用住宅」が適しています。

2.賃貸併用住宅の新築価格

賃貸併用住宅の価格相場は以下の通りです。

例えば、木造の「坪90万円」で延床面積が80坪の賃貸併用住宅を建てた場合、建築費は7,200万円(=90万円/坪×80坪)程度となります。

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3.新築時における賃貸併用住宅の収入

新築時における賃貸併用住宅の収入について、以下のモデルで解説します。

  • 賃貸併用住宅のタイプ:住宅ローンを使う賃貸併用住宅
  • 土地の面積:80坪
  • 全体の延床面積:80坪
  • 自宅部分の面積:40坪(全体の50%)
  • アパート部分の面積:40坪
  • 各戸の間取り:1DK、各戸は10坪(約33平米)、4部屋で想定
  • エリア:神奈川県

全国賃貸管理ビジネス協会の全国家賃動向によると、神奈川県のワンルームの家賃は「月59,631円」となっています。
簡略化のために、1部屋の賃料を月6万円とすると、月額家賃収入は24万円です。

住宅ローンを利用する賃貸併用住宅では、家賃保証型サブリースを付けることが融資の条件となっている銀行もあります。
家賃保証型サブリースとは、空室状況に関わらず、家賃が固定となる管理方式のことです。

家賃保証型サブリースでは、満室想定時の85%程度の賃料がサブリース会社から振り込まれるケースが多くなります。
24万円の85%は、20.4万円です。

家賃保証型サブリースでは、初月から固定の賃料が振り込まれるのではなく、サブリース会社が賃料を振り込まなくてもよい免責期間が設けられていることが一般的となっています。
サブリース契約の免責期間は、1~3ヶ月程度です。

免責期間が3ヶ月の場合、新築初年度の家賃収入は9ヶ月分となります。
20.4万円の9ヶ月分は、183.6万円です。
2年目以降は免責期間がなくなるため、年間家賃収入は244.8万円となります。

4.新築時における賃貸併用住宅の支出

賃貸併用住宅にかかる経常的な費用には、以下のようなものがあります。

  • 建物の固定資産税および都市計画税
  • 土地の固定資産税および都市計画税
  • 損害保険料(火災保険や地震保険等)

建物の固定資産税と都市計画税の求め方は以下の通りです。

  • 建物の固定資産税=建物の固定資産税評価額×1.4%
  • 建物の都市計画税=建物の固定資産税評価額×0.3%

建物の固定資産税評価額は、新築時の請負工事金額の50%程度となります。

請負工事金額が7,200万円とした場合、建物の固定資産税評価額は約3,600万円です。
固定資産税と都市計画税は以下のように求められます。

  • 建物の固定資産税=建物の固定資産税評価額×1.4%
            =3,600万円×1.4%
            =50.4万円
  • 建物の都市計画税=建物の固定資産税評価額×0.3%
            =3,600万円×0.3%
            =10.8万円

ただし、一定の要件を満たす木造の新築住宅は、新築時から3年間固定資産税が半額になる軽減措置(2022年3月31日まで)があります。
そのため、1年目から3年目までの固定資産税は25.2万円です。

土地の固定資産税は、住宅が建つと住宅用地の特例が適用されます。
住宅用地の特例では、住宅1戸につき200平米までの部分に対して、課税標準額が固定資産税評価額の6分の1になるというルール(小規模住宅用地)があります。

アパート部分の戸数が4戸、自宅が1戸だとすると、合計5戸であるため、1,000平米(=200平米×5戸)までの部分が小規模住宅用地です。
敷地面積は80坪(約264平米)でしたので、敷地全体が小規模住宅用地となります。

小規模住宅用地の固定資産税及び都市計画税の求め方は以下の通りです。

  • 土地の固定資産税=土地の固定資産税評価額×(1/6)×1.4%
  • 土地の都市計画税=土地の固定資産税評価額× (1/3)×0.3%

土地の固定資産税評価額が4,200万円の場合、土地の固定資産税と都市計画税は以下のように求められます。

  • 土地の固定資産税=土地の固定資産税評価額×(1/6)×1.4%
            =4,200万円×(1/6)×1.4%
            =700万円×1.4%
            =9.8万円
  • 土地の都市計画税=土地の固定資産税評価額×(1/3)×0.3%
            =4,200万円×(1/3)×0.3%
            =4.2万円

1年間当たりの損害保険料は新築の請負工事金額の0.05%程度が目安です。

請負工事金額が7,200万円とした場合、1年あたりの損害保険料は以下のようになります。

  • 損害保険料=7,200万円×0.05%
         =3.6万円

よって、経常的に発生する費用の合計は以下の通りです。

その他、新築の初年度は建物の不動産取得税と登録免許税も発生します。
家賃収入を244.8万円とすると、78.8万円の経費率は約32%です。
賃貸併用住宅は、家賃収入を生まない自宅部分が50%もあるため、経費率はオールアパートよりも割高となります。

5.賃貸併用住宅のメリットとデメリット

賃貸併用住宅のメリットとデメリットには以下のようなものがあります。

賃貸併用住宅の最大のメリットは、家賃収入が得られるという点です。
一方で、完全なアパートではないため、収益性が低く、通常のアパートと比較すると売却しにくくなる点はデメリットといえます。

住宅ローンを使う賃貸併用住宅は自宅を50%以上としなければならないという大きな制約があるため、住宅ローンを使わない賃貸併用住宅も含めてプランを検討することがおすすめとなります。

まとめ

以上、賃貸併用住宅の新築について解説してきました。
賃貸併用住宅には、大きく分けて「住宅ローンを使う賃貸併用住宅」と「住宅ローンを使わない賃貸併用住宅」の2種類があります。

新築の賃貸併用住宅の相場は、木造なら「80~110万円/坪」、軽量鉄骨造なら「90~120万円/坪」程度です。

賃貸併用住宅は家賃収入を生まない自宅部分があるため、経費率はオールアパートと比べると割高となります。
新築時は、住宅ローンを使うメリットとデメリットを勘案しながら、幅広くプランを検討しましょう。

(記事は2022年1月1日時点の情報に基づいています。)