借地での土地活用とは

土地活用にはいろいろな方法がありますが、その中の1つに借地という方法があります。
土地活用というとアパート経営など、土地の上にアパートを建てて運営することを想像される方もいらっしゃるでしょう。

アパート経営では、土地の上にオーナーがアパートを建てるための費用を負担しなければなりませんが、借地であれば土地を貸すだけなので、そうした初期費用は不要です。
土地活用の多くは高額な初期費用が必要になることを考えると、初期費用不要で活用できるということは大きなメリットでしょう。
一方で、得られる収益は低くなってしまうことに注意しなければなりません。

なお、借地には普通借地と定期借地があります。
普通借地とは、その名の通り一般的な借地契約のことです。
借地契約は、土地を借りた人が土地の上に建物を建てることが多く、契約が長期に及ぶことが多いです。
また、借地契約中に理由もなく地主側から契約解除できないなど、借地人の権利が強く設定されています。

こうしたこともあり、一度土地を貸すと長期間返ってこないことが多いです。そのため、気軽に借地できなくなってしまいました。
そうした中で生まれた制度が定期借地になります。
定期借地とは、あらかじめ定めた期間だけ土地を貸すという制度のことです。
そのため、将来的に土地を利用したいと考えている方は、普通借地ではなく定期借地を選ぶことができ、状況に応じて借地契約を結びやすくなりました。

なお、定期借地にも事業用定期借地や一般定期借地、建物譲渡特約付借地などいくつかの種類があります。
以下、それぞれについて見ていきましょう。

事業用定期借地権

事業用定期借地とは、事業の用途のみに限定した定期借地のことです。
契約期間は10年以上50年未満で、契約期間満了時に土地を更地に戻して返還しなければなりません。
また、契約時には公正証書を作成して契約する必要があります。

なお、契約期間について、正確には10年以上30年未満と30年以上50年未満の契約があり、30年以上で契約した場合には建物買取請求権を行使される可能性がある点に注意が必要です(ただし、特約で回避可能)。
また、30年以上50年未満の場合には契約更新も可能となっています。

このため、将来的に使う見込みがある場合には10年以上30年未満の契約を選ぶようにするとよいでしょう。

事業用定期借地権は事業目的に絞られており、居住用の建物を建てることができません。
このため、大きな道路に面していたり、商業地域にあったりする土地でおすすめといえるでしょう。

なお、事業用定期借地のメリットとしては、事業用に絞られるため、地代を高く設定しやすいことや、10年以上30年未満を選んだり、30年以上50年未満でも特約を設けたりすることで、契約期間修了時には更地の土地が返ってくるといったことが挙げられるでしょう。
そのほか、残借地期間に応じて相続税の評価減を受けることが可能です。

一方、デメリットとしては、土地の上に居住用建物が建っている場合には、最大で固定資産税が6分の1になる特例の適用を受けられますが、事業用建物の場合には、特例の適用を受けられないということがあります。

一般定期借地権

一般定期借地権は50年以上の契約期間で借地契約を結ぶ必要があるものであり、居住用建物を建てることも可能です。
また、契約の更新や延長、建物買取請求権はなく、契約終了時には土地を更地に戻したうえで返還されます。

一般定期借地権のメリットとしては、居住用建物を建てた場合には、固定資産税が最大6分の1になる特例の適用を受けられることが挙げられるでしょう。
また、相続税についても他人に貸しているため、残借地期間に応じて相続税の減額を受けることが可能です。

一方、デメリットとしては、最短で50年と契約期間が長いことが挙げられます。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は契約期間満了時に土地の上に建つ建物を売却するという特約の付いた借地権のことで、契約期間は30年以上となっています。
また、建物の用途に制限はなく、居住用建物でも建てることが可能です。

地主としては、契約期間中は地代を得ることができ、買い取り後は、アパートやマンションなど、建てられた建物から賃貸収入を得られるというメリットがあります。
ただし、契約時点で30年後の経営状況を想像することはデメリットだといえるでしょう。

借主としては、30年後に建物の建築費用の一部を回収できることから、借主側のメリットの方が大きい契約形態だといえます。

まとめ

土地活用の方法の1つとして借地についてお伝えしました。
借地は、収益自体は少なくなってしまいますが、長期間安定した収益を得られる土地活用法です。
この記事の内容を参考に、将来活用したいかどうかなど、ご自身の要望に合わせた契約方法を選ぶとよいでしょう。

(記事は2021年3月1日時点の情報に基づいています)