相続したマンションは、売却と賃貸どちらがよい？
相続したマンションは、賃貸に出して収益化したり、売却してすぐに現金化したりすることができます。相続税や所得税などの納付もあり、売却か賃貸に出すか、悩むこともあるかもしれません。では、どう考えればいいのか、分かりやすく解説します。
マンションを相続した際には相続税がかかります。また、賃貸に出すと毎年不動産収入を得ることができますが、利益が出た場合には所得税がかかります。一方で、売却した場合には売却益に対して譲渡所得税がかかります。そのため、マンションの相続には、これらの点を理解したうえで、どちらにするか判断することが大切です。
1. 相続税評価額の計算方法
もし、マンションなどの不動産を相続した場合は、相続があることを知った日から10カ月以内に相続税の申告と納税手続きを進めなければなりません。相続税の金額が高額になるケースも少なくないため、ある程度は自分で計算方法を知っておくことが大切です。
2. 基礎控除額について
相続税には基礎控除額があり、以下の計算式で算出できます。
基礎控除額=3,000万円+法定相続人の数×600万円
例えば、妻1人に子どもが2人いる家庭では、法定相続人の数が3人になるため、3,000万円+3人×600万円=4,800万円が基礎控除額となります。相続する財産が同額以下であれば、相続税を納める必要はありません。
3. マンションの評価額を算出しよう
相続税の計算において、マンションの価格は購入価格や不動産会社の査定額ではなく、国税庁が定める相続税路線価（土地部分）や、市区町村ごとに定められる固定資産税評価額（建物部分）を用いて求められます。
相続税路線価は、国税庁がサイトで公開している路線価図で確認できます。
なお、路線価が設定されているエリアは路線価方式で求められますが、設定されていないエリアもあり、その場合は倍率方式を用いて計算します。
固定資産税評価額は相続人（所有者）のもとに毎年届く納付書で確認できるほか、市町村役場の窓口で交付される固定資産評価証明書で確認することもできます。
4. 特例の適用
相続税の計算は、まずマンションやそれ以外の相続財産すべての相続税評価額を合算し、そこから基礎控除額を差し引きます。
次に、法定相続分のとおりに相続したと仮定し、各相続人の仮の税金の額を計算します。そして、計算した各相続人の仮の税金の額をいったん足し合わせ、今度は遺産分割協議などを経て決定された各相続人の実際の取得割合に応じて按分し、税金の額を計算します。
このとき、一定の条件を満たすことで受けられる特定の適用を受けると、相続税の減額を受けることもできます。
例として「小規模宅地等の特例」を挙げると、被相続人が生前、相続人と同居していたなど一定の条件を満たすことで、居住用の土地であれば敷地の面積330平方メートル分まで、8割分が減額されます。
こうした特例はいくつかあり、「小規模宅地等の特例」のように、誰が相続するかで適用を受けられるかどうかが変わるものもあるため、税理士など専門家に相談のうえで、どのようにすれば節税できるか相続対策の相談をしておくとよいでしょう。
5. 賃貸？売却？税金を考えてから判断を
相続したマンションについては、自分で使用するか、賃貸に出したり、売却に出したりするといった選択肢があります。これらの中でどれを選べばよいかについては、まず税金について考えてから決めることをおすすめします。
マンションを相続すると、多額の相続税が課されることがあるため、そもそも相続税を納税できないのであれば、売却が視野に入ります。
現金を相続したのであれば、相続した現金から納税することもできますが、マンションの場合は、基本的には手持ちの資金から納税しないといけないからです。ただし、売却して利益が生じたのであれば、利益分について譲渡所得税を納める必要があります。
一方、そのまま所有し続けるのであれば、固定資産税や都市計画税を納める必要があります。自分で住むのであればいいですが、空き家のままにしておくと、単に税金だけを支払っていかなければなりません。
また、賃貸に出すのであれば、収入を得ることができますが、毎年、収支を計算し、利益が出れば税金を納めるなど、すべて自己責任で行わなければなりません。
このように、マンションを相続したとき、どのように利用していくかについては、自己使用として所有し続けるか、賃貸に出すか、売却するか、それぞれについて、どのくらいの税金がかかるかを正確に算出したうえで判断することをおすすめします。
6. まとめ
マンションを相続すると相続税を納める必要があり、自己使用として所有し続けるにしても、賃貸に出すにしても、売却するにしても、それぞれ税金がかかることになります。それぞれのパターンについて、どのような税金がかかるか把握し、必要に応じて税理士など専門家を頼るようにしましょう。
（記事は2020年4月1日時点の情報に基づいています）
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