どう不動産を分け合うか？　不動産を分割相続する際の注意点

1. 相続財産としての不動産の特徴

相続が発生すると、相続人全員で「遺産をどう分けるか」について話し合います。この話し合いを「遺産分割協議」といい「誰が、どの遺産を、どれくらい」相続するかについて具体的に話し合います。このとき、遺産に不動産が含まれていたら、どのようにすればいいのでしょうか。まずは、不動産の特徴を考えてみましょう。

不動産には、以下のような特徴があります。

• 価格が高額である場合が多い
• 物理的に分割することができない
• 売却するまで、その価値をつけることができない
• 不動産を売却することも、賃貸することもできる

不動産の相続が難しいのは、価格が高額になりやすく、そして分割できない点です。従って、相続の際にどう分けるかが大きな問題となります。不動産を相続した場合、どのように不動産を分け合えばよいのでしょう。

2. 遺産分割の方法四つ　それぞれのメリット・デメリット

ここでは、遺産を分け合う一般的な方法について見ていきます。

2-1. 現物分割

現物の遺産を換金せず、そのまま分け合う方法です。

現金や株式など分割可能なものであれば簡単です。しかし、不動産など分割できないものの場合、この方法は不可能です。

2-2. 代償分割

特定の相続人が現物の遺産をそのままを相続し、その代替として他の相続人に現金や株式などを譲る方法です。

不動産を分け合おうとすると、公平に分けることは難しいのが現実です。不動産を売却すれば、その売却代金を公平に分けることができますが、相応の時間がかかります。

また、その相続した不動産が自宅だと、相続人の誰かが引き続き住む場合にこの代償分割が利用されるケースが多いようです。

ただ、家を相続する代わりに、他の相続人に譲り渡す資金を用意する必要があります。引き続き、その自宅に住む相続人に資金的余裕があれば、有効な方法と言えます

2-3. 換価分割

現物の遺産を売却することで換金してから分け合う方法です。

現物資産を売却・換金することで相続財産を公平に分けることができます。そして、売却して得た資金を、相続税の納税に充てることもできます。

換価分割のデメリットは、現物資産が残らないということです。例えば、自宅を手放すことになると、被相続人と同居していた相続人は他に住居を見つけなければなりません。

被相続人の自宅だった不動産が、被相続人の死後、空き家となって使い道がない場合に有効な方法です。

2-4. 共有

相続した不動産を複数の相続人で共有する方法です。

不動産を単独で所有する場合は、その不動産を貸すにしても、売るにしても自分ひとりで決めることができます。

しかし、不動産を共有名義とする場合は、各持分に応じて単独でできることや、共有者全員で行わなければならないことなどがあり、権利関係が複雑になります。

共有者同士で意見が合わないなどのトラブルも起こりやすいため、注意も必要です。

3. 名義変更に必要な書類

分割方法が決まれば、名義変更を行うのが一般的であり、名義変更する際には、以下の必要書類をそろえて管轄の法務局へ提出します。

3-1. 【被相続人について】

・戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍
出生から死亡までの連続したもの
・住民票の除票（または戸籍の附票）
登記簿上の住所及び本籍地の記載のあるもの

3-2. 【相続人について】

・戸籍謄本
法定相続人全員のもの
・住民票
新しく名義人になる方のもの（共有の場合は全員のもの）

3-3. 【その他】

・固定資産評価証明書
・相続関係説明図

4. まとめ

不動産を相続する人たちでどう分けるかが問題となるのは、被相続人の生前から明らかです。相続人同士の仲が悪かったり、しこりが残っていたりすると、どうしてもまとまりずらくなります。話しにくい場合もあると思いますが、被相続人の生前から、相続人全員で事前によく話しあっておきたいものです。

（記事は2020年３月1日時点の情報に基づいています）