不動産を遺贈寄付するには 円滑に寄付するために生前にすべきこと
空き家になる不動産を公益団体に遺贈寄付したいと考えた場合、どんな手続きが必要でしょうか。不動産の寄付を受け付けていない団体もあるため、事前に調べておくことが重要です。不動産の遺贈寄付の手続きについてまとめました。
目次
1. 空き家になる不動産を遺贈寄付できるか
ご自宅などの不動産を遺贈寄付したいと考える方が増えています。特に、子どものいない方は相続人が兄弟姉妹や甥姪になるため、自分が亡くなった後は空き家になる可能性が高く、「引き取り手がいないのだから、遺贈寄付しよう」と考えるようです。また、最近は親から相続した実家が既に空き家になっているケースも非常に多く、「有効に活用してもらいたい」と寄付を考える方も増えています。
しかし、不動産の寄付を受け付けている非営利団体はとても少ないのが現状です。これには様々な理由があります。現金の寄付とは異なり、「寄付された不動産を団体の活動に利用できるかわからない」「換金する場合でも必ず売却できるとは限らない」「火災・不法投棄などの管理リスクがある」「遺留分算定の際の評価が難しい」など、不動産特有のリスクがあるからです。このような事情から、多くの団体は「不動産は売却して現金で寄付または遺贈寄付する」ことを求めています。
したがって、不動産を遺贈寄付しようと考えた場合、「寄付先の団体が不動産の遺贈を受け付けているか」を確認することが重要です。確認しないまま遺言書に「不動産を遺贈する」と記載すると、死亡後に団体が不動産を受け付けていない場合は遺贈を放棄しますので、不動産は相続人で遺産分割協議されることになり、せっかくの善意が実現しません。このような事態は避けたいところです。
2. 動産を遺贈寄付すると決めたらすべきこと
寄付先の団体に「不動産遺贈を受け付けているか」を確認したら、寄付する不動産をそのまま団体に利用してもらいたいのか、それとも不動産を売却しても構わないのかをはっきり伝えましょう。不動産に思い入れがあって、どうしても団体に現状のまま利用してほしいのでなければ、売却可とした方が団体としては助かりますし、その方が不動産の遺贈を受けてもらえる可能性が高くなります。
次に遺言の作成を検討することになりますが、ここで２つの方法があります。
1.不動産を現物のまま遺贈する方法
2.不動産を遺言執行者が換価して現金で寄付する方法（換価型遺言）
不動産を売却せずにそのまま団体に利用してほしい場合は当然1になりますが、団体が不動産現物で遺贈を受けた後に団体が売却する場合も1になります。団体の方針で、不動産現物での遺贈が難しい場合は2の方法を取ります。2の場合でも100%売却できるとは限らないので、事前に団体へ相談することが必要です。
また、2の換価型遺言が可能か否かは、遺言執行者の判断もあります。遺言作成から遺言執行までの期間が10年以上になることもあり、不動産を取り巻く環境が変化して売却が難しくなるケースも想定されるので、換価型遺言に慎重な遺言執行者も多いのです。
「やはり不動産の遺贈寄付は難しい」と感じられたことでしょうが、これらすべてを寄付者が行う必要はなく、適切な専門家に相談すれば、団体との交渉も含めて大部分は専門家に対応してもらえます。寄付者は「どの団体に遺贈したいのか」「不動産は売っても良いのか」を専門家に伝えれば良いのです。
例えば全国レガシーギフト協会では、非営利団体向けに「不動産査定取次サービス」を提供しています。これは、不動産の遺贈寄付をしようと考えたとき、寄付者が寄付先団体に相談することで、寄付先団体から協会へ不動産の情報が連携され、協会からの依頼により不動産会社で取扱可否の判断がなされるというもの。ここで売却可能とわかった場合には遺言書に不動産の遺贈寄付を書くことができます。
これにより団体も安心して不動産の遺贈が受けられ、寄付者も思いがかなえられることになります。このサービスは遺言による不動産の遺贈だけでなく、生前の不動産寄付にも対応しています。ただしサービスの利用は協会の会員団体に限られますのでご注意ください。なお、全国レガシーギフト協会では寄付先選定のお手伝いもしていますので、不動産の遺贈寄付をしたいけれど適切な寄付先がわからない方は、協会へご相談ください。
3. 不動産を寄付する場合の税金
不動産の寄付や遺贈寄付をする際には、「みなし譲渡課税」という非常に重要な注意点があります。これは、寄付をする不動産の取得価格（買った時の価格）よりも寄付した時の時価が高い場合に、その差額に対して課税する制度です。
生前に不動産を寄付した場合
生前に個人が法人へ不動産を寄付した場合には、不動産を売却したのと同じように（売却したものと「みなし」て）課税します。その納税義務者は寄付者で、確定申告で納税します。「寄付しただけなのに、おかしいじゃないか」と思われるかもしれませんが、そういう税制です。
不動産を現物のまま寄付するとこのような事態になりますので、生前に寄付する場合は、寄付者自身が不動産を売却して譲渡課税を支払い、売却代金から税金や経費を差し引いた残金を寄付した方が良いでしょう。ただし、この場合でも譲渡所得の増加に伴い、翌年の社会保険料が増えることに注意が必要です。
3-1. 遺言で不動産を遺贈寄付した場合
不動産を遺言で遺贈寄付した場合はどうなのでしょうか。この場合も同じようにみなし譲渡課税がかかるのですが、寄付者である遺言者は既に亡くなっていますので、その相続人が代わりに準確定申告（死亡日から4カ月以内）で納税します。相続人の立場で考えてみれば、不動産を遺贈寄付するのは遺言者の意思だから理解できるけれども、不動産を受け取ってもいない相続人が税金だけ負担することは納得がいかないかもしれません。
なお、この場合のみなし譲渡課税は、換価型遺言で遺贈した場合でも死亡時における不動産の時価に対して課税されますので、不動産を現物で遺贈した場合と同じです。
3-2. みなし譲渡課税を相続人が支払うことを防ぐ方法
単純に「不動産を団体へ遺贈する」という遺言を作成すると、不動産に含み益がある場合には上記で述べたような困った事態になり、相続人と団体とのトラブルになりかねません。しかし、これを防ぐ方法があります。遺言に「みなし譲渡課税を受遺者に負担させる」と記載するのです。これにより、団体が税金を負担することになり、相続人とのトラブルを回避できます。ただ、この方法も「本来は相続人が負担する税金を団体が肩代わりした」と税務署が解釈すると、税金分が相続人の一時所得となり、これに課税される可能性もゼロではありません。
みなし譲渡課税はなかなか複雑で難しい問題ですので、不動産の遺贈寄付が含まれる遺言書を作成する際は、ここに述べたことをよく理解している専門家に相談することをおすすめします。
4. 遺留分の侵害にも注意
みなし譲渡課税の他にも注意すべき点として、遺留分があります。遺留分の考え方は現金を遺贈寄付する場合と同じなのですが、現金と違うのは金額が定まっていない点です。遺留分の算定をするとき、不動産は「時価」で評価しますが、この時価をどのような基準で測るか、様々な判断があります。
遺留分を侵害された相続人は、寄付された不動産の時価を高く評価すれば遺留分の侵害額が大きくなり、より多く請求できることになります。相続人と団体との争いに発展しかねませんので、遺留分を侵害しないように、十分余裕をもった財産配分で遺言を作成するようにしましょう。
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（記事は2021年1月1日時点の情報に基づいています）
