戸建て賃貸の利回りはどれくらい？　利回りアップのポイント解説

1. 戸建て賃貸で重要な「利回り」とは

利回りは、不動産の収益性を示す重要な指数です。ただ、「利回り」といっても、様々な種類があり、内容も異なっているため、それぞれの違いを理解することが大切です。利回りには「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」があります。

1-1. 表面利回り、想定利回り

表面利回りは、物件の購入価格に対する収益性を表す数字です。

表面利回り（％）＝年間収入÷物件価格×100

上記のように、収入と物件価格だけで簡単に算出できます。

一方、年間収入を満室時想定で計算するのが想定利回りです。

想定利回り（％）＝満室時年間収入÷物件価格×100

想定利回り・表面利回りは不動産広告などで一般的に利用されています。しかし、これらは賃貸経営するうえで必要な経費については考慮されていないため、気をつけなければなりません。より実際の利回りに近い数字を知るためには実質利回りを算出することが大切です。

1-2. 実質利回り

賃貸経営をすると、様々な諸経費がかかります。そういった支出も考慮した利回りが、実質利回りです。

実質利回り（％）＝（年間収入－年間経費）÷物件価格×100

経費としては、委託管理料や固定資産税・保険料・修繕費・ローンの金利などが該当します。これらの諸経費を差し引いて算出するため、手元に残るお金に近い利回りを計算できます。

1-3. 事前のシミュレーションで重要なのは「実質利回り」

実際に賃貸経営するうえでは、想定利回りや表面利回りの高さで判断するのではなく、実質利回りを計算する必要があります。

仮に次の場合を見てみましょう。

• 満室時年間収入　200万円
• 年間収入　150万円
• 年間経費　30万円
• 物件購入額　2,000万円

• 想定利回り＝200万円÷2,000万円×100＝10%
• 表面利回り＝150万円÷2,000万円×100＝7.5%
• 実質利回り＝（150万円－30万円）÷2,000万円×100＝6%

このように、想定利回り、表面利回り、実質利回りは大きく異なるケースがあります。想定利回りや表面利回りが高くても、実際には空室が多い場合や経費がかさむ場合は実質利回りが低くなるので注意しましょう。空室率や諸経費も考慮し、実質利回りでシミュレーションして判断することが大切です。

2. 戸建て賃貸の利回りの相場

賃貸不動産の利回りは、新築か中古か、地方か都市かなどの諸条件によって、大きく異なってきます。

2-1. 新築か中古か

利回りは、築年数にも大きく左右されます。実質利回りは借入額などにも左右されるため、ここでは表面利回りについて見てみましょう。

新築・中古の表面利回りの相場としては、次のとおりです。

• 新築：5～6％
• 中古：6～8%

2-2. 地方か都市部か

利回りは、一般的に物件価格が低いほど高くなるものです。そのため、物件価格が低い傾向がある地方が利回りは高くなるという特徴があります。

地方と都市部の利回りの目安は次のとおりです。

• 地方：10%
• 都市部：4～7％

利回りの高い物件を検討しているのであれば、地方の中古物件を探してみるとよいでしょう。ただし、地方のほうが空室リスクが高い点については注意しましょう。

2-3. 土地建物購入か、建物だけ新築か

戸建て賃貸は、土地と建物を購入して始めるのが、一番利回りが低くなります。一方で、土地を相続し、建物を新築して人に貸すのであれば、土地の購入費がかからない分、利回りは上昇します。土地と建物を両方を相続した場合、リフォームが必要となるかもしれませんが、さらに利回りは高くなるでしょう。

利回りだけを考えると、自分で土地も建物も購入するのは不利ですが、立地を選択できるメリットがあります。

2-4. 戸建て投資では何年で投資金を回収できるのか

戸建て投資するうえでは、投資したお金の回収期間も事前に計算して投資計画を立てることが大切です。大まかな資金回収期間は、次の計算方法で求められます。

回収期間＝100（％）÷利回り（％）

仮に、利回り8％物件であれば、「100÷8＝12.5」となり、およそ13年で資金を回収できるでしょう。

回収期間は、一般的には、5年～10年で回収できるのが理想的と言われています。長くなるほど、大きな修繕費用の発生など負担が大きくなります。逆に5年以内に設定すると、極端に高利回りな物件を求める必要があり、リスクが高くなります。

3. 戸建て賃貸で利回りを上げるポイント

戸建て賃貸経営するうえでは、利回りを少しでも上げることが重要になります。ここでは、利回りを上げるポイントとして次の4つを紹介します。

• 自分でリフォームする
• 空き室対策をしっかり行う
• 実質利回りを基準としたシミュレーションを行う
• 情報収集を綿密に行う

3-1. 自分でリフォームする

利回りを上げるためには、物件価格にあたる部分を抑えることが有効です。できる範囲は自分でリフォームすることで、材料代だけで済むので費用を抑えられます。

自分でリフォームすることで、資材などの相場を理解することもできるでしょう。仮に、リフォームを業者に依頼する場合でも、自分でリフォームが必要な部分を見極めてから依頼することで費用を抑えることも可能です。

リフォームは空き室対策としても重要です。設備を十分に機能性のあるものに変えるなどして物件に付加価値を付けることで入居率を上げることができるでしょう。家賃を高く設定できる可能性もあります。

ただし、リフォーム代がかさんでしまっては利回りが低下してしまうので、リフォームすべきポイントと賃貸ニーズ・費用のバランスを判断することが大切です。

3-2. 空き室対策をしっかり行う

利回りを高めるには収入を上げることが必要です。そのためには、空き室を出さない必要があり、その対策は必須ともいえるでしょう。

• 十分な機能性のある設備を設置する
• 部屋の雰囲気を変える
• セキュリティ対策を万全にする

物件の魅力を上げることで入居率を高くできます。

3-3. 実質利回りを基準としたシミュレーションを行う

先述したように、表面利回りや想定利回りの数字だけで判断していると、実際には思ったほどの利益が出ないことがあります。

事前に実質利回りを自分で計算してシミュレーションすることで、実際の利益と大きな差が発生することを防げます。そのうえで、実質利回りが高い投資ができるようにしましょう。

3-4. 情報収集を綿密に行う

物件の見極め時に賃貸ニーズをしっかりと判断することが重要です。物件検討時には物件の状態だけでなく、次のような情報もリサーチしましょう。

• 周辺環境
• エリアの人口推移
• 開発予定
• 賃貸ニーズ

投資するなら、情報を徹底的にリサーチしたうえで物件を検討することが大切です。

4. 利回りだけを追い求めるリスクとは

賃貸投資を成功させるには利回りを高くする必要がありますが、利回りの高さだけを重視していては思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。利回りだけを追い求めるリスクには、次のようなことがあります。

• 想定利回りと実質利回りに大きな開き
• 将来の修繕費増加や資産価値の減少
• 利回りにとらわれず、長期的に需要の高い物件を選ぶことも成功のコツとなる

4-1. 想定利回りと実質利回りに大きな開き

広告でうたわれている利回りは基本的に想定利回り（表面利回り）です。想定利回りの高さに飛びつくのは、リスクが大きいです。中には、利回りを高く設定しなければ売却できないという理由で高く設定されている物件もあります。

• 実際は空室が多い
• 購入後に修繕費がかかってしまう
• 購入後に家賃を下げなければならない

このような理由の物件の場合、実質利回りはかなり低くなるので気をつけましょう。利回りが高い物件の場合、なぜ高いのかまで理解したうえで検討することが大切です。

4-2. 将来の修繕費増加や資産価値の減少

賃貸経営は長期的な視点が重要です。現状は利回りが良くても、築年数の経過に伴い賃料の値下げや修繕費の増加、資産価値の減少が起こる可能性があります。長期的な収支計画と出口戦略まで立てたうえで投資を検討するようにしましょう。

4-3. 利回りにとらわれず、長期的に需要の高い物件を選ぶことも成功のコツ

現状で利回りが低い物件でも、長期的な視点ではプラスになる物件というケースもあります。特に、立地がよく、グレードの高い物件は購入価格が高くなるため、利回りは低くなりやすいものです。

しかし、将来的には需要が高く、入居率が落ちにくいことから収支はプラスになる可能性があるでしょう。物件価格の下落も抑えられる可能性があり、売却にも有利です。

物件を見極める際には利回りも重要なポイントですが、そればかりにとらわれず、実際の物件を見たり情報を収集したりして将来性まで見極めて判断することが大切です。

5. まとめ

戸建て投資は一見して利回りが高くても、空き室リスクや修繕費用の負担といったリスクもあります。ですので、成功するためには専門知識を持った不動産会社に相談してみるのがおすすめです。複数の企業から資料を請求することで見比べることもでき、より自分に適した形での戸建て賃貸のあり方が分かるでしょう。